Drugi kwartał 2025 roku przyniósł na rynku mieszkaniowym w Polsce — zarówno na rynku sprzedaży, jak i najmu — wyraźne sygnały stabilizacji i zmiany w zachowaniach kupujących oraz wynajmujących. Po okresie bardzo dynamicznych wzrostów cen i silnego popytu, rynek odwraca nieco kierunek: wzrost cen wyhamowuje, podaż rośnie, a decyzje zakupowe i wynajmu stają się bardziej przemyślane niż impulsywne. Poniżej przedstawiamy główne wnioski, liczby, kto dziś szuka mieszkania oraz w jakich lokalizacjach.

Czy ceny mieszkań rosły?

Tak — ale tempo wzrostu znacznie wyhamowało, i w niektórych segmentach wystąpiły nawet spadki.

• Jak pokazuje raport Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) „Analiza rynku mieszkaniowego – II kwartał 2025 r.”, w 17 największych miastach na rynku wtórnym odnotowano spadek średnich cen nowych ofert o około 2,4 % rok do roku. Na rynku pierwotnym natomiast zaobserwowano wzrost o ok. 4,1 % r/r. 

• Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w II kwartale 2025 średnia cena za m² nowego mieszkania kształtowała się w największych miastach mniej więcej tak: Warszawa ~ 18 000 zł/m² (wzrost ok. 1-2% względem poprzedniego roku), Kraków ~16 800 zł/m², Łódź ~11 600 zł/m². 

• Analiza Narodowy Bank Polski (NBP) potwierdza: ceny nominalne mieszkań stabilizowały się lub wykazywały niewielkie spadki w niektórych miastach w I kwartale 2025. 

Generalnie można więc powiedzieć: tak, ceny rosną, ale już nie w tempie dwucyfrowym, a w wielu miejscach albo się stabilizują, albo nawet lekko spadają w segmencie wtórnym. To istotna zmiana po bardzo dynamicznych latach.

Jak wyglądała podaż i popyt?

Zmiany w cenach idą w parze z widocznymi zmianami w podaży i popycie — oto najważniejsze obserwacje:

• Podaż mieszkań na sprzedaż znacznie wzrosła. Według PIE, w II kwartale 2025 średnio w 16 miastach wojewódzkich i w Gdyni wpływało na rynek 10,2 tys. nowych ofert sprzedaży tygodniowo, co oznacza wzrost ok. 14,5 % rok do roku.

• W segmencie najmu natomiast liczba nowych ofert spadała — np. w I kwartale 2025 spadek o ~8% r/r – co sugeruje większy popyt w stosunku do podaży.

• Popyt na mieszkania zdecydowanie wrócił – raporty wykazują, że w II kwartale była silniejsza aktywność kupujących. Wniosek z portalu Nieruchomosci-Online.pl: „kupujący wracają do rozmów i oględzin” – indeks nastrojów rynkowych wzrósł do ~ 54,34 pkt.

• W segmencie kredytów hipotecznych również była zauważalna poprawa: np. raport PIE pokazuje, że liczba wniosków o kredyt w II kwartale przekroczyła 111,7 tys., co oznacza wzrost o około 29% r/r.

Kto dziś poszukuje mieszkań – kupujący i wynajmujący

Kupujący

Profil osoby lub pary decydującej się na zakup mieszkań w II kwartale 2025 to najczęściej: – osoby posiadające już pewną stabilizację zawodową i finansową (np. pracujący na etacie, lub prowadzący własną działalność) – osoby, które oczekują spadku stóp procentowych lub korzystniejszego finansowania (więcej wniosków kredytowych) – kupujący poszukujący mieszkań w segmencie „popularnym” (czyli nie ultra-premium), ruchliwsze są zakupy mieszkań 40-60 m² w dobrej lokalizacji, niż wielkich lokali luksusowych. W raporcie RynekPierwotny.pl znalazła się obserwacja, że w miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź – wzrosła liczba mieszkań w ofertach w segmencie cenowym np. 9-12 tys zł/m² w mniejszych miastach lub 12-15 tys zł/m² w dużych metropoliach.

Wynajmujący / najemcy

Tu także zmiany: – popyt na wynajem rośnie, co odnotowali portale branżowe – np. wzrost liczby odpowiedzi na oferty najmu rok do roku o ~16% w sierpniu 2025. Najemcy częściej oczekują mieszkań w dobrych lokalizacjach, z dobrym standardem (wyższe wymogi co do stanu technicznego, wyposażenia, infrastruktury komunikacyjnej). – Wynajem staje się coraz częściej realną alternatywą dla zakupu, szczególnie dla osób młodszych, które nie chcą lub nie mogą teraz kupić.

W jakich lokalizacjach najbardziej widoczne zmiany?

Największe polskie miasta – Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto – to nadal centra uwagi na rynku. Poniżej kilka konkretnych przykładów:

• Warszawa: Średnia cena ofertowa nowego mieszkania na rynku pierwotnym końcem II kwartału 2025 wyniosła ~18 153 zł/m² (wzrost rok do roku o ~1,9%). Ceny mieszkań sprzedanych wzrosły o ~7,7% r/r, ale w porównaniu z poprzednimi latami dynamika jest znacznie mniejsza. 

• Trójmiasto: Nowe mieszkania drożały szybciej niż w innych metropoliach – m.in. Gdańsk przyczynił się do wzrostu średniej w regionie o ~3% w kwartale. 

• Mniejsze miasta wojewódzkie i aglomeracje: Tam wzrost cen jest nieco wyższy niż w największych metropoliach, co wynika m.in. z niższej bazy i rosnącego zainteresowania „tańszymi” lokalizacjami.

Jeśli chodzi o konkretne dzielnice: choć raporty ogólnopolskie nie schodzą zazwyczaj do poziomu dzielnic, można wskazać, że w metropoliach wyraźnie wzrosło zainteresowanie: – strefami dobrze skomunikowanymi, blisko centrów lub z dobrą infrastrukturą – lokalami o mniejszych metrażach w nowych inwestycjach – lokalizacjami „drugoplanowymi” w wielkich miastach, które oferują lepszy stosunek cena/standard niż śródmieście

Co to oznacza dla kupujących, sprzedających i wynajmujących?

Dla kupujących: dobry czas na wejście – ale świadomie

Jeśli planujesz zakup mieszkania teraz, to II kwartał 2025 r. może być momentem względnej szansy: ceny nie rosną już tak dynamicznie, masz większy wybór w ofertach, a sprzedający są bardziej otwarci na negocjacje. Z drugiej strony – warunki kredytowe wciąż mogą być mniej korzystne niż w optymalnych okresach, więc trzeba dobrze kalkulować i nie działać impulsywnie.

Dla sprzedających: ważne, by dostosować oczekiwania

Jeśli zamierzasz sprzedać mieszkanie, pamiętaj że rynek z jednej strony oferuje dużą podaż, z drugiej – kupujący są ostrożniejsi. Oznacza to, że ustawienie realistycznej ceny oraz dobry stan techniczny i standard mieszkania mogą być kluczowe, by przyciągnąć zainteresowanie, zanim pojawi się większy wachlarz ofert konkurencyjnych.

Dla wynajmujących: popyt rośnie, ale standard też się liczy

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, warto zwrócić uwagę na to, że najemcy oczekują więcej – standard mieszkania, lokalizacja, jak również warunki umowy stają się istotniejsze. Rosnący popyt daje szansę na dobre stawki, ale równie ważne jest, by mieszkanie było konkurencyjne względem innych ofert.

Perspektywy na kolejne kwartały

Choć II kwartał 2025 r. przyniósł poprawę nastrojów i większą aktywność, to nadal nie należy oczekiwać powrotu „rzeczywistych” wzrostów cen jak kilka lat temu. Analitycy wskazują, że rynek wchodzi w fazę stabilizacji lub umiarkowanego wzrostu, a decydującym czynnikiem w najbliższych miesiącach będą: stopy procentowe, dostępność kredytów, tempo budowy nowych mieszkań, sytuacja gospodarcza i oczekiwania inflacyjne. Na rynku najmu należy natomiast obserwować rozwój najmu instytucjonalnego oraz działanie nabywców alternatywnych (np. inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem).

Podsumowanie

W II kwartale 2025 r. polski rynek mieszkaniowy przeszedł w stan bardziej umiarkowany niż w poprzednich latach: ceny sprzedaży nadal rosną, ale w znacznie wolniejszym tempie — w niektórych segmentach występują już spadki. Podaż mieszkań zwiększa się, co daje więcej możliwości wyboru. Popyt również wraca – zarówno wśród kupujących, jak i wynajmujących. Kluczowe znaczenie mają lokalizacja, standard mieszkania oraz warunki finansowania.

Jeśli planujesz zakup, wynajem lub sprzedaż mieszkania — działaj świadomie, analizuj swoje potrzeby i oczekiwania, bierz pod uwagę stan rynku i warunki kredytowe. W obecnej fazie rynku osoby dobrze przygotowane mogą skorzystać z relatywnie korzystnych warunków, natomiast działanie bez planu może skończyć się przeciętnym wynikiem.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o rynek mieszkań w 2025 roku

1. Czy w 2025 roku ceny mieszkań nadal rosną?
Nie tak szybko jak wcześniej. W II kwartale 2025 roku wzrost cen był umiarkowany, a w niektórych miastach zanotowano nawet niewielkie spadki.

2. Czy warto kupić mieszkanie w drugiej połowie 2025 roku?
Tak, jeśli planujesz zakup na własne potrzeby i masz stabilne źródło dochodu. Rynek jest spokojniejszy, a podaż większa – to dobry moment do negocjacji.

3. Czy opłaca się wynajmować mieszkanie zamiast kupować?
W wielu przypadkach tak. Przy obecnych kosztach kredytu i wysokich wymaganiach banków wynajem nadal jest tańszym i bardziej elastycznym rozwiązaniem, zwłaszcza dla młodych osób.

4. Jakie miasta są najdroższe w Polsce?
Nieprzerwanie Warszawa, Kraków i Gdańsk. Wrocław i Poznań również utrzymują wysokie ceny, choć z mniejszą dynamiką wzrostów.

5. Czy w 2026 roku ceny mieszkań znowu wzrosną?
Prognozy wskazują na umiarkowany wzrost w granicach 2–4% rocznie, zależnie od inflacji, kosztów budowy i decyzji NBP dotyczących stóp procentowych.

6. Gdzie warto szukać tańszych mieszkań?
W miastach takich jak Łódź, Bydgoszcz, Rzeszów czy Kielce. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się też okolice dużych aglomeracji (np. Piaseczno, Wieliczka, Pruszcz Gdański).