Czy ceny mieszkań w Polsce naprawdę rosną czy tylko podążają za inflacją? Analiza 2015–2025 z uwzględnieniem inflacji, wynagrodzeń, cen złota.
03 sierpień, 2025
Rynek nieruchomości w Polsce w ostatniej dekadzie był jednym z najgorętszych tematów inwestycyjnych. W latach 2015–2025 ceny mieszkań w dużych miastach wzrosły nawet dwukrotnie. Jednak pytanie, które warto sobie zadać, brzmi: czy jest to faktyczny wzrost wartości aktywa, czy tylko efekt inflacji i spadku siły nabywczej złotego?
W tym artykule przedstawiamy dane nominalne, realne (po inflacji), porównanie do wzrostu wynagrodzeń i cen złota, a także analizę opłacalności inwestycji w mieszkanie na wynajem w porównaniu z inwestowaniem w złoto.
Inflacja w Polsce w latach 2015–2025
W latach 2015–2020 inflacja w Polsce była stosunkowo niska (1–3% rocznie). Jednak od 2021 r. nastąpił gwałtowny wzrost — inflacja CPI przekraczała w szczycie 18% r/r (luty 2023).
Skumulowana inflacja 2015–2025: ~48%
Źródło: GUS – wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych
Ceny mieszkań w Polsce – nominalnie i realnie
| Miasto | Cena 2015 (zł/m²) | Cena 2025 (zł/m²) | Nominalny wzrost | Realny wzrost po inflacji |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | ~9 000 | ~17 900 | +99% | +34% |
| Gdańsk | ~8 500 | ~17 500 | +106% | +39% |
| Wrocław | ~8 000 | ~15 000 | +88% | +27% |
| Kraków | ~8 500 | ~16 000 | +88% | +27% |
| Poznań | ~8 000 | ~13 000 | +63% | +10% |
| Łódź | ~8 000 | ~12 000 | +50% | ~0% |
| Lublin | ~7 500 | ~11 000 | +47% | –1% |
| Bydgoszcz | ~7 000 | ~8 500 | +21% | –18% |
Źródło: NBP – ceny transakcyjne mieszkań
Relacja cen mieszkań do wynagrodzeń
W 2015 r. średnia płaca brutto wynosiła ~3 800 zł, w 2025 r. ~8 650 zł (wzrost o ~130%).
Oznacza to, że relacja ceny 1 m² mieszkania do miesięcznej pensji w Warszawie spadła z ok. 2,37 w 2015 r. do 2,07 w 2025 r.
Z tego płynie wniosek, że przeciętny mieszkaniec dużego miasta dziś relatywnie łatwiej kupi mieszkanie niż 10 lat temu, jeśli patrzymy tylko na stosunek ceny do dochodów. W 2025 roku musi pracować około 2 miesięcy na 1 m2, podczas gdy dekadę temu prawie 2,5 miesiąca. Zatem ceny mieszkań rosną wolniej niż wartość naszych zarobków, co może wynikać z zastosowania tańszych materiałów, nowych technologii w budownictwie oraz większej wydajności pracy na budowach.
Źródło: GUS – przeciętne miesięczne wynagrodzenie
Ceny mieszkań a złoto
Rozważając inwestowanie w mieszkania w porównaniu do pasywnego lokowania wolnych środków w złoto, należy przeanalizować wzrost cen tego kruszcu za ostatnie 10 lat.
-
Cena 1 uncji złota w 2015: ~1 150 USD/oz (~4 400 zł/oz)
-
Cena 1 uncji złota w 2025: ~3 360 USD/oz (~12 397 zł/oz)
-
Wzrost ceny złota: +180%
Źródło: LBMA – London Bullion Market Association
Jeśli spróbować wyrazić cenę 1 m2 w Warszawie w uncji złota, to ile złota za 1 m²?
-
2015: 63 g złota
-
2025: 45 g złota
Okazuje się, że jeśli by rozpatrywać ceny mieszkania nie w PLN tylko w gramach złota, to ceny mieszkań w Warszawie są tańsze niż 10 lat temu o 40%. To może prowadzić do wniosku, że ceny mieszkań nie rosną realnie, tylko słabnie wartość polskiej waluty.
Polska na tle innych stolic regionu
| Miasto | Wzrost cen 2015–2025 | Uwagi |
|---|---|---|
| Praga | +120–140% | Bardzo silny wzrost popytu, ograniczona podaż |
| Budapeszt | +100–120% | Popyt inwestorów zagranicznych |
| Bukareszt | +90–100% | Wzrost gospodarczy i napływ kapitału |
| Wilno | +80–90% | Stabilny trend wzrostowy |
| Ryga | +60–70% | Wolniejszy wzrost niż w Polsce |
| Warszawa | +99% | Wyniki zbliżone do Budapesztu |
Źródło: Eurostat – House Price Index
Mieszkanie na wynajem vs. złoto
Stopa zwrotu (ROI) – mieszkanie
-
Średnia rentowność najmu brutto w dużych miastach: 4–6% rocznie
-
Po uwzględnieniu podatku, pustostanów i kosztów utrzymania: 2,5–4% netto
-
Dodatkowo: potencjalny wzrost wartości nieruchomości
Stopa zwrotu (ROI) – złoto
-
Brak stałego dochodu pasywnego
-
Średni wzrost ceny złota w PLN 2015–2025: ~10,8% rocznie (głównie dzięki wzrostowi kursu USD i samej ceny złota na rynkach światowych)
-
Wysoka płynność – można sprzedać w każdej chwili bez dodatkowych kosztów utrzymania
Ryzyko
-
Mieszkanie: ryzyko pustostanów, spadku cen, regulacji prawnych dot. najmu, kosztów remontów
-
Złoto: ryzyko wahań cen na rynkach surowcowych, brak dochodu bieżącego
Płynność
-
Mieszkanie: niska – sprzedaż trwa od kilku tygodni do wielu miesięcy
-
Złoto: wysoka – sprzedaż możliwa w jeden dzień
Podsumowanie inwestycyjne
-
Mieszkanie jest aktywem o charakterze dochodowym, lepszym dla inwestorów długoterminowych, którzy chcą generować pasywny przychód.
-
Złoto jest aktywem ochronnym, zabezpieczającym kapitał przed inflacją i kryzysami, ale nie generuje bieżącego dochodu.
Podsumowanie
-
W największych miastach Polski realny wzrost cen mieszkań (po odliczeniu efektu inflacji) wyniósł od 27% do 39%, w mniejszych był zerowy lub ujemny.
-
Złoto w tym samym czasie zdrożało o 180%, co pokazuje, że PLN stracił znaczną część siły nabywczej.
-
Wynagrodzenia rosły szybciej niż ceny mieszkań, co poprawiło dostępność mieszkań dla kupujących z dochodami zbliżonymi do średniej krajowej.
-
Z punktu widzenia inwestora – mieszkanie na wynajem zapewnia stabilny dochód, ale jest mniej płynne niż złoto. Złoto lepiej chroni kapitał przed inflacją, ale nie przynosi bieżących zysków.
-
Optymalnym rozwiązaniem dla inwestora może być dywersyfikacja – połączenie części portfela w nieruchomościach i części w złocie.
FAQ – Ceny mieszkań w Polsce i inwestowanie w nieruchomości 2015–2025
Czy ceny mieszkań w Polsce naprawdę rosną, czy to tylko efekt inflacji?
Ceny mieszkań w największych miastach Polski w latach 2015–2025 wzrosły nominalnie nawet o ponad 100%, ale po uwzględnieniu inflacji realny wzrost jest znacznie mniejszy — w Warszawie ok. +34%, w Gdańsku +39%, w mniejszych miastach nawet 0% lub spadek realny. Oznacza to, że część wzrostu cen wynika głównie z dewaluacji złotego, a nie faktycznego zwiększenia wartości nieruchomości.
Jak ceny mieszkań w Polsce wypadają na tle innych miast Europy Środkowo‑Wschodniej?
Warszawa odnotowała wzrost zbliżony do Budapesztu (+99%), ale mniejszy niż Praga (+120–140%). Z kolei Wilno i Ryga rosły wolniej (+60–90%), co może być powiązane z większym ryzykiem geopolitycznym ze względu na bliskość Rosji. Kraje postrzegane jako stabilniejsze politycznie przyciągają więcej inwestycji, co przekłada się na szybszy wzrost cen.
Jak geopolityka wpływa na ceny mieszkań?
Rynki w pobliżu obszarów konfliktów lub z podwyższonym ryzykiem politycznym rozwijają się wolniej. Inwestorzy preferują lokalizacje uznawane za bezpieczne — stąd szybszy wzrost w Pradze czy Budapeszcie w porównaniu z Rygą czy Wilnem. W Polsce efekt ten jest częściowo równoważony przez duży rynek wewnętrzny, stabilność członkostwa w UE i NATO oraz relatywnie dużą gospodarkę.
Czy inwestowanie w mieszkania jest lepsze niż inwestowanie w złoto?
To zależy od celu inwestycji:
-
Mieszkania dają potencjał dochodu pasywnego z wynajmu i realny wzrost wartości w dużych miastach.
-
Złoto lepiej chroni kapitał przed inflacją i ryzykiem geopolitycznym, ale nie generuje dochodu.
Optymalnym podejściem jest dywersyfikacja — część kapitału w nieruchomości, część w aktywa zabezpieczające (złoto, surowce, obligacje indeksowane inflacją).
Jak inflacja wpływa na opłacalność inwestycji w nieruchomości?
Inflacja zwiększa ceny mieszkań, ale też koszty życia, remontów i finansowania (kredytów). Jeśli wartość mieszkania rośnie wolniej niż inflacja, inwestor realnie traci. W Polsce w latach 2015–2025 inflacja wyniosła ok. 48%, więc tylko miasta z wyższym tempem wzrostu cen, jak Warszawa czy Gdańsk, przyniosły realny zysk inwestycyjny.
Jakie są główne ryzyka inwestowania w mieszkania na wynajem?
-
Zmiany w prawie (np. podatki, regulacje najmu krótkoterminowego)
-
Spadek popytu w wyniku spowolnienia gospodarczego
-
Wzrost stóp procentowych, który może obniżyć zdolność kredytową kupujących i zmniejszyć rentowność
-
Koszty remontów i utrzymania
- Potencjalne ryzyko geopolityczne w regionie
Czy kupno mieszkania na wynajem nadal się opłaca w 2025 roku?
Tak, ale głównie w największych miastach i w segmencie, w którym popyt jest stabilny (małe mieszkania w centrum, lokale w pobliżu uczelni i biurowców). Rentowność netto spada w porównaniu z latami 2015–2019, ale w połączeniu z potencjałem wzrostu wartości nieruchomości nadal może być atrakcyjna.
Jak wygląda relacja cen mieszkań do wynagrodzeń w Polsce?
Średnie wynagrodzenia w Polsce w latach 2015–2025 wzrosły o ok. 130%, co oznacza, że relacja ceny mieszkania do przeciętnej pensji poprawiła się — szczególnie w miastach, gdzie wzrost cen był wolniejszy niż wzrost dochodów. W Warszawie czy Gdańsku mieszkania pozostają drogie, ale dostępność poprawiła się w stosunku do 2015 roku.
Czy można spodziewać się dalszych wzrostów cen mieszkań?
Prognozy zależą od kilku czynników:
-
kondycji gospodarki
-
sytuacji geopolitycznej w regionie
-
tempa budowy nowych mieszkań
-
polityki kredytowej banków i stóp procentowych
W dużych miastach trend wzrostowy może się utrzymać, ale tempo wzrostu będzie prawdopodobnie niższe niż w latach 2015–2020.
Jakie są alternatywy dla inwestowania w mieszkania?
-
Złoto i srebro – ochrona wartości kapitału
-
Obligacje indeksowane inflacją – niskie ryzyko, zabezpieczenie realnej wartości pieniędzy
-
Fundusze REIT – inwestowanie w nieruchomości bez fizycznego zakupu
- Akcje spółek dywidendowych – potencjał wzrostu i pasywny dochód