Lipiec 2025 przyniósł najniższą w roku liczbę aktywnych ogłoszeń najmu i rekordowe zainteresowanie – klasyczny efekt „sezonu akademickiego”, ale wzmocniony stabilizacją cen i powrotami pracowników do biur/hybrydy. Dane Otodom potwierdzają spadek podaży i wzrost popytu, szczególnie na mieszkania (nie pokoje). W efekcie dobre oferty „znikają” szybciej, a negocjacje są krótsze.
W skali Polski ofert przybywało na początku roku, jednak lato znów przynosi większy ruch na najem. Warszawa – jako największy ośrodek akademicki i biznesowy – dyktuje poziomy cen.
Ceny najmu w Warszawie w 2025: ile kosztuje wynajem wg dzielnic
Uwaga metodologiczna: poniższe to widełki ofertowe oparte na zestawieniach branżowych i analizach 2025. Rzeczywista cena zależy od standardu, metrażu, piętra, wyposażenia i skali negocjacji.
- Śródmieście: 85–95 zł/m² → 45 m² ≈ 3 825–4 275 zł/mies.
- Mokotów: 75–85 zł/m² → 45 m² ≈ 3 375–3 825 zł/mies.
- Wola: 70–80 zł/m² → 45 m² ≈ 3 150–3 600 zł/mies.
- Praga-Południe, Ursynów: 65–75 zł/m² → 45 m² ≈ 2 925–3 375 zł/mies.
- Białołęka / Wawer / Wesoła / Rembertów: często niżej niż dzielnice centralne (większa podaż nowych osiedli, dalszy dojazd)
- Śródmieście trzyma premię +20–30% vs. średnia miejska (prestiż, dostępność usług/komunikacji).
- Obrzeża i pierścień metropolitalny (Piaseczno, Marki, Ząbki) bywają istotnie tańsze; domyka to strategię „tańszy najem + dłuższy dojazd
Profil najemców w Warszawie 2025: wiek, obywatelstwo, zawód
Kto wynajmuje?
- Dominują osoby 20–35 lat (studenci, młodzi profesjonaliści w IT/finansach/SSC, medycy w trakcie specjalizacji) oraz ekspaci i cudzoziemcy pracujący w korporacjach.
- Cudzoziemcy od lat wzmacniają popyt w Warszawie (praca, studia). Ich udział w zakupach mieszkań rośnie – to pośrednio wpływa na rynek najmu (część kupujących inwestycyjnie wynajmuje), a Warszawa jest pierwszym wyborem lokalizacyjnym.
- wg naszych informacji pozyskanych na podstawie rozmów z biurami nieruchomości w Warszawie, liczba zapytań o najem od cudzoziemców to nawet ponad 50%. Wg Gazety Wyborczej w sierpniu 2024 roku, co 7 mieszkaniec stolicy był cudzoziemcem.
- wg Badania UM. Warszawa z 2024 roku 50% cudzoziemców w Warszawie pochodzą z Ukrainy, 14% z Białorusi, 13% z UE, 8% z Azji, 4% z Pakistanu, Bangladeszu, Indii, 12 % to pozostałe kraje.
- w powyższego badania, najczęściej wybierane dzielnice przez obcokrajowców to Ochota (12%), Wola (12%) i Śródmieście (11%).
- 42% cudzoziemców planuje zostać w Warszawie co najmniej 3 lata lub nawet na stałe.
Ile tygodni właściciel czeka na najemcę w 2025 roku w Warszawie?
Nie ma jednego „oficjalnego” wskaźnika czasu ekspozycji dla rynku warszawskiego publikowanego co miesiąc w 2025 r., ale zbieżne sygnały z raportów o popycie (Otodom) i praktyk branżowych pozwalają określić realistyczne widełki:
- Sezon wysoki (lipiec–październik): ~1–3 tygodnie dla mieszkań w popularnych lokalizacjach i „rynkowej” cenie.
- Poza sezonem: ~3–6 tygodni (czasem dłużej dla mieszkań specyficznych: wysoki czynsz vs. standard, słaby dojazd).
Czy prawo różnicuje najem cudzoziemcowi i Polakowi?
Podstawowa zasada jest prosta: wynajęcie mieszkania cudzoziemcowi odbywa się na takich samych zasadach jak obywatelowi Polski. Umowa najmu może być zwykła (na czas określony lub nieokreślony) albo okazjonalna. Nie ma ustawowych ograniczeń, które zabraniałyby właścicielowi zawarcia umowy z osobą nieposiadającą polskiego obywatelstwa.
Różnice pojawiają się głównie na poziomie praktyki i dokumentacji:
- konieczna jest weryfikacja tożsamości oraz statusu pobytowego najemcy,
- warto zadbać o wersję językową umowy (najczęściej dwujęzyczną: polską i angielską),
- trzeba przewidzieć kwestie meldunku i ewentualnych trudności przy egzekucji (np. w przypadku wyjazdu najemcy z Polski).
Dokumenty i identyfikacja najemcy
Przy podpisywaniu umowy z cudzoziemcem właściciel powinien poprosić o:
- Paszport (lub dowód osobisty, jeśli najemca pochodzi z UE/EOG/Szwajcarii).
- Dokument potwierdzający legalny pobyt: wiza, karta pobytu czasowego lub stałego, decyzja o zezwoleniu na pobyt, ewentualnie zaświadczenie o rejestracji pobytu obywatela UE.
- Dokument potwierdzający źródło dochodu: umowa o pracę, kontrakt B2B, umowa z uczelnią (dla studentów) lub promesa zatrudnienia.
Nie ma obowiązku, aby cudzoziemiec posiadał numer PESEL. Jest on jednak pomocny przy meldunku czy rejestracji usług (np. energii elektrycznej). W praktyce, jeśli cudzoziemiec ma podpisaną umowę najmu, to meldunek tymczasowy jest możliwy nawet bez PESEL-u.
Uwaga: umowa najmu nie może być zawarta na okres dłuższy niż data ważności wizy czy prawa pobytu.
Wersja językowa umowy najmu
Wielu obcokrajowców nie zna języka polskiego na tyle, aby swobodnie podpisać umowę tylko w tej wersji. Najczęściej stosuje się umowy dwujęzyczne (np. polsko-angielskie). Obie wersje są równorzędne, a w przypadku sprzeczności można wskazać, która ma charakter rozstrzygający. To rozwiązanie zwiększa transparentność i minimalizuje ryzyko sporów – szczególnie w przypadku kaucji, obowiązków naprawczych czy okresu wypowiedzenia. W umowie należy zawrzeć sformułowania iż Najemca ma znajomość języka, w którym jest zawarta umowa (np. po angielsku).
Kaucja i zabezpieczenie właściciela w umowie najmu
Zgodnie z polskim prawem:
- w zwykłej umowie najmu kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu,
- w przypadku najmu okazjonalnego – maksymalnie 6-krotności czynszu.
Przy najmie cudzoziemcowi kaucja odgrywa jeszcze większą rolę jako zabezpieczenie ewentualnych kosztów wyprowadzki, nieopłaconych rachunków czy zniszczeń. W praktyce najczęściej wynosi od 1 do 2 miesięcznych czynszów.
Najem okazjonalny z cudzoziemcem – możliwe komplikacje
Najem okazjonalny jest popularny, ponieważ ułatwia właścicielowi szybką egzekucję lokalu w przypadku problemów z najemcą. Jednak przy cudzoziemcach może być trudniej spełnić wymogi formalne:
- Najemca musi wskazać lokal zastępczy, do którego może się przeprowadzić w razie eksmisji.
- Właściciel tego lokalu musi wyrazić na to pisemną zgodę.
Dla obcokrajowca mieszkającego w Polsce tymczasowo znalezienie osoby, która udostępni taki lokal, bywa problematyczne. Dlatego część właścicieli rezygnuje z najmu okazjonalnego przy cudzoziemcach, ograniczając się do umowy zwykłej z wyższą kaucją i szczegółowymi zapisami o wypowiedzeniu.
Meldunek cudzoziemca
Umowa najmu daje najemcy prawo do meldunku czasowego w lokalu. Właściciel ma obowiązek potwierdzić ten fakt (formularz w urzędzie gminy). Meldunek nie zmienia jednak stosunku własności ani nie nadaje cudzoziemcowi dodatkowych praw – to czysto administracyjna czynność.
Podatki właściciela
Zawarcie umowy z cudzoziemcem nie zmienia zasad rozliczeń podatkowych. Właściciel:
- może rozliczać się ryczałtem (8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie, potem 12,5%) lub na zasadach ogólnych,
- przy najmie okazjonalnym musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni.
Praktyczne wyzwania i wskazówki przy najmie dla cudzoziemca
- Płatności czynszu – warto ustalić przelewy w złotówkach na polskie konto. Przy płatnościach z zagranicznych kont mogą wystąpić przewalutowania i opóźnienia.
- Komunikacja – najlepiej ustalić język kontaktu (PL/ENG) i sposób zgłaszania usterek (mail, aplikacja, SMS).
- Długość umowy – cudzoziemcy często szukają mieszkań na okres odpowiadający kontraktowi (np. 6–12 miesięcy). Krótkie umowy na 3–4 miesiące zdarzają się przy projektach IT lub wymianach studenckich (Erasmus).
- Wyposażenie – osoby z zagranicy rzadko kupują własne meble, dlatego najem w pełni umeblowanego mieszkania jest standardem.
Podsumowanie
Wynajem mieszkania cudzoziemcowi w Warszawie w 2025 r. to coraz częstsze przypadki, a liczba obcokrajowców poszukujących mieszkania w Warszawie jest nawet większa niż liczba Polaków. To stwarza dodatkowe obowiązki jak i ryzyka dla właściciela. Właściciel powinien przygotować umowę dwujęzyczną, zweryfikować dokumenty pobytowe, pobrać odpowiednią kaucję i rozważyć, czy stosować najem okazjonalny ma sens ze względu na faktyczne możliwości przeniesienia najemcy do lokalu zastępczego. Dobrze przygotowana dokumentacja i jasne zasady pozwalają zminimalizować ryzyka, a często oznaczają także stabilny, pewny najem na atrakcyjnych warunkach.
Jeśli szukasz mieszkania, zajrzyj do kategorii Nieruchomości – znajdziesz tam setki aktualnych ogłoszeń z Warszawy i całej Polski.
