Luty 2026 roku przynosi właścicielom nieruchomości w Polsce nowe wyzwania, choć nie wszystkie medialne zapowiedzi stały się jeszcze obowiązującym prawem. Podczas gdy dyskusja o „podatku od pustostanów” pozostaje na etapie analiz resortowych i debat samorządowych, inne zmiany – takie jak unijna dyrektywa STR czy Centralna Ewidencja Lokali – wchodzą w decydującą fazę. To serce nadchodzących zmian. Centralna Ewidencja Lokali (CEL) nie jest jedynie pasywną bazą danych; to narzędzie analityczne, które nakłada na właścicieli nieruchomości w Polsce nowe obowiązki sprawozdawcze, porównywalne z wcześniejszym wdrożeniem CEEB (Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków).Na portalu ogłoszeniawsieci.pl analizujemy, jak przygotować się na nadchodzące miesiące.
Centralna Ewidencja Lokali (CEL): Szczegółowe założenia obowiązku deklaratoryjnego
System CEL wprowadza dwustopniowy proces weryfikacji statusu nieruchomości. Pierwszym i najważniejszym elementem jest powszechny obowiązek złożenia deklaracji użytkowania lokalu, który dotyczyć będzie każdego właściciela posiadającego tytuł prawny do nieruchomości mieszkalnej.
Kogo dotyczy obowiązek i w jakim terminie?
Projekt zakłada, że deklarację będą musieli złożyć zarówno właściciele prywatni, jak i podmioty gospodarcze (fundusze PRS, deweloperzy). Przewidywany czas na zgłoszenie to 6 miesięcy od oficjalnego uruchomienia bazy, przy czym dla nowych lokali (oddanych do użytkowania po dacie wejścia w życie ustawy) termin ten zostanie skrócony do 14 dni.
Kategorie przeznaczenia lokalu w deklaracji:
Właściciel będzie musiał przypisać każdy posiadany lokal do jednej z precyzyjnie określonych kategorii:
-
Cele mieszkaniowe właściciela: Lokal, w którym właściciel faktycznie zamieszkuje i prowadzi gospodarstwo domowe.
-
Najem długoterminowy: Lokale wynajmowane na cele mieszkalne na podstawie umowy najmu (w tym najmu okazjonalnego), zgłoszone do opodatkowania ryczałtem.
-
Najem krótkoterminowy (turystyczny): Lokale wynajmowane na doby. W tej sekcji obowiązkowe będzie podanie numeru rejestracyjnego STR (zgodnie z dyrektywą unijną).
-
Bezpłatne użyczenie: Sytuacja, w której w lokalu przebywają osoby trzecie (np. rodzina), ale nie jest pobierany czynsz najmu.
-
Lokal nieużytkowany (tzw. Pustostan): Nieruchomość, która nie jest zamieszkana ani udostępniana komercyjnie. Właściciel będzie musiał wskazać przyczynę tego stanu (np. zły stan techniczny, trwający remont, proces spadkowy lub oferta sprzedaży/najmu).
Cyfrowa weryfikacja danych (Krzyżowanie rejestrów)
To tutaj CEL wykazuje swoją największą skuteczność. Deklaracja właściciela nie będzie przyjmowana "na słowo" bez możliwości sprawdzenia. System ma być zintegrowany z:
Dostawcami mediów: Automatyczne pobieranie danych o zużyciu energii elektrycznej i wody. Jeśli właściciel zadeklaruje "cel mieszkaniowy", a zużycie mediów przez rok wyniesie 0 kWh, system automatycznie wygeneruje alert do kontroli.
Bazą PESEL: Sprawdzenie, czy pod danym adresem są zameldowane jakiekolwiek osoby (choć meldunek nie jest tożsamy z zamieszkiwaniem, jest istotnym wskaźnikiem pomocniczym).
Krajową Administracją Skarbową (KAS): Weryfikacja, czy od lokalu zadeklarowanego jako "wynajmowany" odprowadzany jest podatek ryczałtowy.
Sankcje za brak zgłoszenia lub nieprawdę
Projekt przewiduje system kar administracyjnych za niedopełnienie obowiązku w terminie. Co istotne, złożenie fałszywego oświadczenia w deklaracji CEL (np. ukrywanie najmu krótkoterminowego pod płaszczem pustostanu) ma podlegać pod rygor odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań.
Najem krótkoterminowy – rewolucja 20 maja 2026
W przeciwieństwie do podatku od pustostanów, zasady najmu na doby są już przesądzone. Wynikają one z rozporządzenia (UE) 2024/1028 (tzw. dyrektywa STR), którą Polska musi w pełni wdrożyć do maja tego roku.
Nowe obowiązki dla wynajmujących apartamenty i pokoje:
-
Numer rejestracyjny: Każdy obiekt musi zostać zgłoszony do gminnej ewidencji. Bez unikalnego numeru identyfikacyjnego oferty na portalach takich jak Airbnb czy Booking będą blokowane.
-
Rola platform: Globalne serwisy rezerwacyjne stają się „strażnikami” prawa – będą musiały weryfikować poprawność numerów i raportować dane o liczbie gości bezpośrednio do organów państwowych.
-
Sankcje finansowe: Za prowadzenie najmu krótkoterminowego bez wpisu do ewidencji projekt przewiduje kary administracyjne sięgające nawet 50 000 zł.
Gdzie i jak zarejestrować lokal?
Rejestracja odbywa się w Gminnej Ewidencji Obiektów Zakwaterowania. W 2026 roku większość dużych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk) w pełni zcyfryzowała ten proces:
-
Portal Usług Lokalnych: Wniosek składa się zazwyczaj przez internet (ePUAP lub dedykowaną platformę miejską).
-
Wymagane dane: Należy podać adres lokalu, jego metraż, liczbę miejsc noclegowych oraz oświadczyć, że nieruchomość spełnia wymogi bezpieczeństwa (prowadzenie działalności w tym zakresie nie narusza przepisów przeciwpożarowych i budowlanych).
-
Czas oczekiwania: Numer nadawany jest zazwyczaj automatycznie lub w ciągu kilku dni roboczych od poprawnego złożenia wniosku.
Czy rejestracja jest płatna?
Zgodnie z ogólnopolskimi wytycznymi, wpis do ewidencji dla osób fizycznych (najem prywatny) jest zazwyczaj bezpłatny.
-
Mogą pojawić się niewielkie opłaty skarbowe (ok. 17-30 zł), jeśli rejestracja dokonywana jest przez pełnomocnika.
-
Warto jednak monitorować lokalne uchwały rad gmin, gdyż niektóre turystyczne samorządy rozważają wprowadzenie rocznych opłat za "utrzymanie wpisu", choć na luty 2026 ryczałtowa opłata za samą rejestrację w większości miejsc wynosi 0 zł.
Gdzie trzeba raportować ten numer?
Numer rejestracyjny musi pojawić się wszędzie tam, gdzie oferujesz swój lokal. To on jest "kluczem" do legalnej sprzedaży:
Platformy rezerwacyjne (Airbnb, Booking.com, Expedia): W panelu gospodarza pojawiło się dedykowane pole "Registration Number". Brak wpisu skutkuje ukryciem oferty dla użytkowników.
- Twoja własna strona www: Jeśli prowadzisz sprzedaż bezpośrednią, numer musi być widoczny w stopce lub regulaminie.
- Portale ogłoszeniowe: Nawet dodając ogłoszenie na ogłoszeniawsieci.pl, warto podać ten numer w treści, aby budować zaufanie i pokazać, że działasz w 100% legalnie.
Rola platform jako "Strażników Prawa"
To najważniejsza zmiana w 2026 roku. Portale nie są już tylko pośrednikami – stały się organami kontrolnymi:
-
Weryfikacja krzyżowa: Systemy informatyczne Booking.com i Airbnb są połączone z bazami rządowymi przez API. Jeśli wpiszesz zmyślony numer, system odrzuci go jako nieprawidłowy.
-
Miesięczne raportowanie: Raz w miesiącu platformy będą przesyłać do centralnego punktu kontaktowego w Polsce dane o:
-
-
- liczbie wynajętych nocy,
- liczbie gości,
- wygenerowanym przychodzie przypisanym do konkretnego numeru rejestracyjnego.
Opodatkowanie ryczałtem w 2026 r. – status quo i wyjątki
System ryczałtowy pozostaje główną formą rozliczeń dla osób prywatnych, jednak 2026 to czas uważnego sprawdzania powiązań kapitałowych.
Szczegóły rozliczeń ryczałtowych:
-
Stawki podstawowe: Niezmiennie obowiązuje 8,5% przychodu do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% od nadwyżki.
-
Wyłączenie amortyzacji: Nadal brak możliwości pomniejszania podatku o koszty remontu czy odsetek kredytowych w najmie prywatnym.
-
Uszczelnienie najmu dla spółek: Od stycznia 2026 r. wchodzą w życie przepisy podnoszące stawkę do 17% dla osób świadczących usługi (w tym obsługę nieruchomości) na rzecz podmiotów powiązanych, w których posiadają min. 5% udziałów. Uwaga: najem prywatny nieruchomości własnych zazwyczaj pozostaje na stawkach 8,5/12,5%, ale wymaga to precyzyjnej analizy konstrukcji umowy.
FAQ: Najważniejsze pytania o CEL i STR w 2026 roku
Czy muszę już teraz płacić podatek od pustostanów?
Nie. Obecnie podatek od pustostanów nie jest obowiązującym prawem, a jedynie przedmiotem analiz Ministerstwa Rozwoju. Kluczowym krokiem rządu jest najpierw stworzenie bazy CEL, która pozwoli rzetelnie policzyć nieużytkowane lokale.
Co się stanie, jeśli nie zgłoszę mieszkania do CEL?
Projekt przewiduje system kar administracyjnych za niedopełnienie obowiązku w terminie. Ponadto złożenie fałszywego oświadczenia (np. ukrywanie najmu krótkoterminowego) podlega pod rygor odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań.
Gdzie w ogłoszeniu na ogłoszeniawsieci.pl wpisać numer STR?
Numer rejestracyjny najlepiej umieścić na początku lub na końcu opisu nieruchomości. Buduje to profesjonalny wizerunek właściciela i daje jasny sygnał systemom weryfikującym, że działasz zgodnie z prawem unijnym.
Czy zużycie wody faktycznie może wywołać kontrolę skarbową?
Tak. System CEL ma automatycznie porównywać deklaracje z faktycznym zużyciem mediów. Drastyczne rozbieżności będą podstawą do wszczęcia czynności wyjaśniających przez urzędy skarbowe lub gminy.
Czy rejestracja w ewidencji STR jest jednorazowa?
Tak, zazwyczaj rejestracja jest jednorazowa, chyba że zmienią się dane dotyczące obiektu (np. liczba miejsc noclegowych). Należy jednak monitorować lokalne uchwały, gdyż gminy mają prawo do weryfikacji wpisów.
