W samym sercu Górnego Śląska rozegrała się decyzja, która już odbija się szerokim echem w całym kraju. Katowice postanowiły uderzyć w deweloperów podatkiem, jakiego w Polsce jeszcze nie widziano. Lokale, które stoją puste i czekają na nabywców, od teraz traktowane są nie jak mieszkania, lecz jak towar handlowy. A skoro towar, to i podatki muszą być odpowiednio wyższe.
Drastyczny wzrost podatku w Katowicach
Ile wynosi nowa stawka?
Przez lata stawka podatku od mieszkania w Katowicach wynosiła zaledwie 1,19 zł za metr kwadratowy. Niewiele, szczególnie w przypadku dużych deweloperów, którzy mogli utrzymywać całe bloki pustych lokali, czekając na lepszy moment sprzedaży. Od 2025 roku ta sytuacja się radykalnie zmieniła. Miasto zdecydowało się bowiem podnieść podatek do poziomu 34 zł za metr. To nie kosmetyczna korekta, lecz skok niemal trzydziestokrotny.
Orzeczenie NSA jako podstawa
Urzędnicy z Katowic powołują się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku. NSA stwierdził wprost: preferencyjna stawka podatku od nieruchomości dotyczy tylko tych lokali, które faktycznie pełnią funkcję mieszkalną. Jeśli mieszkanie jest traktowane jak element działalności gospodarczej – na przykład jako mieszkanie pokazowe lub po prostu jako produkt na sprzedaż – powinno być obłożone wyższą stawką. Katowice uznały to za zielone światło.
Reakcje deweloperów
Nie dziwi więc, że decyzja wzbudziła ogromne emocje. Związek deweloperów zapowiedział już odwołania do sądów administracyjnych. Branża argumentuje, że miasto szuka w ten sposób łatwego zastrzyku do budżetu, zamiast realnie rozwiązywać problem dostępności mieszkań. Ale Katowice odpowiadają: puste mieszkania nie służą ludziom, a skoro deweloperzy traktują je jak magazyn towarów, muszą ponosić wyższe koszty.
Czy Katowice wyznaczyły nowy trend?
Pytanie, które dziś zadaje sobie cała branża, brzmi: czy Katowice są wyjątkiem, czy początkiem szerszej tendencji? To w końcu pierwszy przypadek w Polsce, gdy miasto zdecydowało się tak radykalnie wykorzystać prawo podatkowe, by zdyscyplinować deweloperów. Inne samorządy przyglądają się sytuacji z uwagą. Szczególnie, że część z nich zmaga się z własnymi problemami budżetowymi i szuka nowych źródeł dochodów.
Oczywiście, droga nie jest jednoznaczna. Jeszcze w 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację deweloperom, że samo posiadanie mieszkania nie oznacza automatycznie prowadzenia działalności gospodarczej. Katowice znalazły się więc na linii frontu, a ewentualne orzeczenia sądów w tej sprawie mogą przesądzić o przyszłości całej branży.
Ile mieszkań stoi pustych w Katowicach?
By zrozumieć skalę problemu, trzeba spojrzeć na liczby. Według danych rynkowych, w lipcu 2025 roku w Katowicach w ofercie deweloperów znajdowało się około 5,5 tysiąca mieszkań. To aż o 61 procent więcej niż rok wcześniej. W całej Polsce podaż lokali deweloperskich osiągnęła historyczny rekord ponad 62 tysiące mieszkań, ale to właśnie Katowice notują jeden z najszybszych wzrostów zapasu niesprzedanych lokali.
Oznacza to, że miasto zdecydowało się podnieść podatek w momencie, gdy rynek i tak już zmaga się z nadwyżką podaży. Z punktu widzenia magistratu to idealny moment – deweloperzy nie mogą pozwolić sobie na utrzymywanie tysięcy pustych mieszkań, bo każde z nich generuje teraz znaczące obciążenie podatkowe.
Wpływ na ceny mieszkań
Koszt dla dewelopera i kupującego
Co oznacza nowy podatek dla przeciętnego mieszkańca Katowic? Najprostsza odpowiedź brzmi: wyższe ceny. Deweloperzy, obciążeni dodatkowymi kosztami, z dużym prawdopodobieństwem będą starali się przerzucić je na kupujących. Już dziś eksperci szacują, że cena mieszkania w Katowicach może wzrosnąć o kilka tysięcy złotych tylko z tytułu nowego podatku.
Ceny na rynku pierwotnym i wtórnym
Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym w Katowicach wynosi obecnie nieco ponad 11,7 tysiąca złotych. To o 2 procent więcej niż rok wcześniej, choć o 2 procent mniej niż w poprzednim kwartale. Rynek wtórny jest wyraźnie tańszy – tutaj mediana cen wynosi 7,5 tysiąca złotych za metr. Jednak w obu segmentach widać napięcie, a eksperci prognozują, że nowy podatek w dłuższej perspektywie może podbić ceny na obu rynkach.
Krótkoterminowe i długoterminowe skutki
Oficjalnie podatek ma zmotywować deweloperów do szybszej sprzedaży lokali i tym samym zwiększyć dostępność mieszkań. W praktyce efekt może być odwrotny. Ograniczona podaż nowych inwestycji, wyższe koszty działalności i próby rekompensowania strat poprzez podwyżki cen – to wszystko może sprawić, że mieszkania staną się jeszcze mniej dostępne dla przeciętnych nabywców.
Z drugiej strony, jeśli polityka Katowic zmusi deweloperów do szybszego uwalniania mieszkań z zapasów, krótkoterminowo może to przynieść spadek cen i większy wybór dla kupujących. Rynek jest jednak dynamiczny, a równowaga między popytem a podażą łatwo może zostać zaburzona.
Podsumowanie
Katowice podjęły odważną decyzję, której skutki mogą wykraczać daleko poza granice miasta. Trzydziestokrotna podwyżka podatku od niesprzedanych mieszkań to nie tylko lokalna ciekawostka, ale potencjalny początek nowej polityki wobec deweloperów w całej Polsce. Na razie branża reaguje oburzeniem i zapowiada batalię sądową. Władze miasta tłumaczą swoją decyzję troską o mieszkańców i budżet. A kupujący zadają sobie pytanie: czy dzięki temu mieszkania będą tańsze, czy wręcz przeciwnie – jeszcze droższe?
FAQ
Czy Katowice są pierwszym miastem w Polsce, które wprowadziło taki podatek?
Tak, to pierwszy tak radykalny przypadek. Do tej pory żadne inne miasto nie zdecydowało się na podobny krok.
Czy podatek jest zgodny z prawem?
Miasto powołuje się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jednak deweloperzy uważają, że interpretacja jest naciągana i zapowiadają odwołania.
Ile mieszkań stoi pustych w Katowicach?
Według danych rynkowych – około 5,5 tysiąca, czyli o 61 procent więcej niż rok wcześniej.
Czy ceny mieszkań wzrosną?
Najprawdopodobniej tak. Deweloperzy już zapowiadają, że nie będą w stanie ponosić nowych kosztów samodzielnie.
Czy inne miasta mogą wprowadzić podobny podatek?
To możliwe. Wszystko zależy od wyników batalii sądowej w Katowicach i od sytuacji finansowej innych samorządów.
