W Polsce od 11 lipca 2025 roku obowiązuje nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która wprowadza obowiązek jawności cen mieszkań oferowanych przez deweloperów.
Ustawa (z dnia 21 maja 2025 r.) wprowadza między innymi artykuły 19a i 19b, które nakładają na deweloperów obowiązek publikowania cen ofertowych mieszkań i domów na ich stronach internetowych oraz codzienne raportowanie danych do państwowego portalu danych.
Nowe przepisy wymagają, by informacje obejmowały m.in.:
-
całkowitą cenę mieszkania lub domu (lokalu),
-
cenę za metr kwadratowy powierzchni użytkowej,
-
ceny pomieszczeń przynależnych (np. komórki lokatorskie, miejsca postojowe),
-
wszystkie dodatkowe koszty, które poniesie nabywca (np. opłaty związane z infrastrukturą, podatki, prowizje)
Dla ofert, które rozpoczęły sprzedaż po 11 lipca 2025, przepisy są obowiązkowe od razu. Dla inwestycji, które były już w ofercie przed tym terminem, przewidziano okres przejściowy do 11 września 2025, aby dostosować się do nowych regulacji.
Naruszenie obowiązków może skutkować sankcjami, m.in. karą pieniężną sięgającą do 10% rocznego obrotu przedsiębiorcy.
Korzyści dla kupujących
Ujawnienie cen ofertowych i dostępność pełnych kosztów zakupu mają szereg korzyści dla nabywców mieszkań.
Po pierwsze, większa transparentność oznacza, że klienci mogą porównywać oferty różnych deweloperów bez potrzeby bezpośredniego kontaktu. Wcześniej często cena była ukryta albo przedstawiana tylko w biurach sprzedaży, co utrudniało oszacowanie realnych kosztów mieszkania.
Po drugie, kupujący zyskują lepszą pozycję negocjacyjną. Jeśli wiadomo, jakie są ceny podobnych mieszkań w okolicy lub w tej samej inwestycji, klient może żądać warunków bardziej korzystnych albo uniknąć przepłacania. Infor+1
Po trzecie, dostępność historii zmian cen ofertowych pozwala obserwować, jak deweloper zmieniał ceny (podnosił, obniżał), co pomaga przewidzieć, czy dana oferta jest uczciwa, czy może zawierać elementy manipulacji marketingowej.
Wreszcie, dostępność wszystkich kosztów i cen dodatkowych już na stronie internetowej minimalizuje ryzyko ukrytych opłat bądź niespodzianek w umowie, co zwiększa zaufanie do całego procesu zakupu.
Korzyści dla deweloperów
Choć nowe przepisy wiążą się z dodatkowymi obowiązkami, deweloperzy zyskują pewne korzyści.
Po pierwsze – uczciwa konkurencja. Firmy, które dotychczas stosowały strategię „ceny w biurze” albo oferowały mieszkania z ukrytymi kosztami, zostaną zdyskwalifikowane w oczach świadomych klientów. Transparentność może stać się atutem marketingowym i budować reputację.
Po drugie, uproszczenie procesu obsługi klienta – mniej zapytań o cenę, jeśli wszystkie dane są dostępne od razu. To może zmniejszyć koszty niektórych działań sprzedażowych i marketingu.
Po trzecie, regulacje te mogą poprawić płynność rynku – oferty będą bardziej czytelne, co może skrócić czas sprzedaży. Klientom łatwiej będzie decydować się na zakup, gdy dostępność informacji jest jasna i kompletna.
Konsekwencje i wyzwania
Nowe przepisy nie są wolne od wyzwań.
Deweloperzy muszą dostosować swoje strony internetowe i systemy informatyczne, by publikować kompletne dane (cena, metraż, koszty dodatkowe, historia cen). Wymaga to inwestycji zarówno technicznych, jak i administracyjnych.
Ryzykiem jest możliwość „podrasowania” ofert – np. dodania fikcyjnych opłat marketingowych czy usług dodatkowych, które formalnie są ujawniane, ale w praktyce są mało użyteczne, co może wprowadzać nabywcę w błąd.
Możliwe są napięcia, gdy deweloperzy zaczną konkurować przez cenę ofertową – niektóre firmy mogą próbować obniżać jakość materiałów, wybierać tańsze lokalizacje lub zmniejszać standard, by zachować zyski.
Rynek wtórny może czuć się pominięty – bo przepisy dotyczą deweloperów i ofert pierwotnych, a dopiero z czasem mogą być rozszerzone lub podobne mechanizmy mogą powstać dla rynku używanego.
Wpływ na rynek nieruchomości w Polsce
Zmiany przepisów oznaczają istotną transformację rynku nieruchomości. Transparentność cen ofertowych może prowadzić do stabilizacji cen, przynajmniej na poziomie ofertowym. Gdy oferta stanie się bardziej przejrzysta, deweloperzy mniej chętnie będą zawyżać ceny lub polegać na niejasnych rabatach.
Dla kupujących większa przejrzystość może przełożyć się na większą liczbę osób podejmujących decyzję o zakupie, ponieważ będą mieli lepsze rozeznanie co do realnych kosztów. Może to także zwiększyć popyt, zwłaszcza w segmencie mieszkań na start lub mniejszych inwestycji, gdzie różnice cenowe często decydowały o tym, czy osoba mogła sobie pozwolić na mieszkanie.
Rynek będzie bardziej efektywny – inflacja cen ofertowych może być łatwiej monitorowana, porównywana między regionami, co pomoże instytucjom, analitykom i konsumentom. W długiej perspektywie może to prowadzić do lepszego dopasowania podaży do popytu i bardziej racjonalnego kształtowania inwestycji przez deweloperów.
Gdzie będą dostępne dane o cenach mieszkań?
Zgodnie z nowelizacją ustawy, deweloperzy muszą nie tylko publikować ceny mieszkań na własnych stronach internetowych, ale również codziennie przekazywać kompletne informacje do publicznego rejestru. Dane będą gromadzone i udostępniane w ramach Rządowego Portalu Danych (dane.gov.pl), który jest centralną platformą otwartych danych w Polsce.
Oznacza to, że każdy zainteresowany będzie miał dostęp do:
-
bieżących cen ofertowych mieszkań i domów jednorodzinnych,
-
cen za metr kwadratowy powierzchni użytkowej,
-
cen miejsc postojowych, komórek lokatorskich i innych pomieszczeń dodatkowych,
-
historii zmian cen w danej inwestycji.
System będzie działał na zasadzie otwartego dostępu – dane mają być dostępne nie tylko dla konsumentów indywidualnych, ale także dla analityków, instytucji finansowych czy mediów. W praktyce oznacza to, że będzie można pobierać i analizować informacje w formacie otwartych danych, co umożliwi tworzenie raportów, porównań i analiz rynku w czasie rzeczywistym.
Co więcej, planowane jest również udostępnienie specjalnych interfejsów API, które pozwolą portalom branżowym, porównywarkom cen nieruchomości oraz instytucjom badawczym na automatyczne pobieranie i aktualizowanie informacji. Dzięki temu kupujący będą mogli korzystać z serwisów, które w jednym miejscu pokażą oferty wielu deweloperów z całej Polski, wraz z pełnym zestawem danych o cenach.
W praktyce więc, od drugiej połowy 2025 roku każdy zainteresowany rynkiem mieszkaniowym będzie miał nieograniczony dostęp do aktualnych i historycznych danych o cenach nieruchomości w Polsce. To duży krok w stronę przejrzystości rynku, który do tej pory był w dużej mierze oparty na niepełnych lub nieoficjalnych informacjach.
Podsumowanie
Nowy wymóg prawny dotyczący jawności cen mieszkań w ofertach deweloperskich, obowiązujący od lipca 2025 roku, a od września – w pełnym zakresie, stanowi jedną z większych reform na rynku nieruchomości w Polsce w ostatnich latach. Przepisy te nakładają obowiązek publikowania cen ofertowych, cen za metr kwadratowy, kosztów dodatkowych oraz historii zmian cen. To zmiana zarówno dla deweloperów, którzy muszą dostosować swoje procedury i strony internetowe, jak i dla kupujących — uzyskują oni dostęp do rzetelnej informacji i lepszej pozycji negocjacyjnej.
Korzyści płynące z transparentności obejmują poprawę świadomości rynku, większe zaufanie konsumentów, uczciwą konkurencję i potencjalną stabilizację cen ofertowych. Wyzwania to koszty wdrożenia, możliwość nieuczciwych działań pozornych oraz konieczność dalszego rozszerzania regulacji, by objąć również rynek wtórny. Niemniej jednak, ogólny wpływ na obrót nieruchomościami powinien być pozytywny, prowadząc do bardziej przejrzystego, uczciwego rynku, z korzyściami zarówno dla kupujących, jak i dla sprzedających.
FAQ – raportowanie cen mieszkań przez deweloperów
Od kiedy obowiązuje nowe prawo dotyczące raportowania cen mieszkań?
Obowiązek raportowania cen sprzedaży mieszkań przez deweloperów w Polsce wchodzi w życie w 2025 roku.
Kto musi raportować ceny mieszkań?
Nowe przepisy obejmują wszystkich deweloperów realizujących sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym.
Gdzie będą dostępne dane o cenach mieszkań?
Zgromadzone informacje mają być publikowane w ogólnopolskiej, publicznie dostępnej bazie prowadzonej przez GUS oraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Jakie korzyści dla kupujących niesie obowiązek raportowania cen?
Kupujący zyskają przejrzystość i możliwość porównania rzeczywistych cen sprzedaży w różnych lokalizacjach, co pozwoli na lepsze decyzje inwestycyjne.
Jakie korzyści dla rynku nieruchomości daje nowe prawo?
Raportowanie cen ograniczy manipulacje ofertowe, zwiększy zaufanie do rynku i poprawi stabilność obrotu nieruchomościami.
Czy deweloperzy mogą liczyć na korzyści z raportowania cen?
Tak – transparentność zwiększa zaufanie kupujących do firm deweloperskich i może sprzyjać szybszej sprzedaży mieszkań.
Jakie są konsekwencje dla deweloperów, którzy nie zgłoszą cen?
Brak raportowania będzie obarczony sankcjami administracyjnymi i finansowymi, a w skrajnych przypadkach może prowadzić do ograniczenia działalności.
