Podatek od czynności cywilnoprawnych, potocznie nazywany PCC, od lat stanowi istotny koszt przy zakupie nieruchomości. Choć w większości przypadków jego zapłata jest obowiązkowa, w ostatnich latach przepisy wprowadziły szereg wyjątków, dzięki którym nabywcy mogą uniknąć dodatkowych wydatków.
Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje nowelizacja, która szczególnie ucieszyła kupujących pierwsze mieszkanie — wprowadzono bowiem zwolnienie z PCC dla tej grupy nabywców. Ale to nie jedyna sytuacja, gdy fiskus nie upomni się o podatek.
W niniejszym artykule przyglądamy się, kiedy kupujący nieruchomość nie musi płacić PCC, jakie warunki trzeba spełnić oraz które przepisy konkretnie to regulują.
Czym jest podatek PCC przy zakupie nieruchomości?
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynika z ustawy z dnia 9 września 2000 r. (Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959 z późn. zm.).
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, opodatkowaniu PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych, w tym sprzedaż nieruchomości. Stawka podatku, określona w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.
Podatek płaci kupujący – i to najczęściej notariusz pobiera go w momencie podpisania aktu notarialnego, a następnie odprowadza do urzędu skarbowego. W praktyce oznacza to, że przy zakupie mieszkania wartego 600 000 zł, nabywca musi zapłacić dodatkowo 12 000 zł podatku PCC.
Jednak ustawodawca przewidział szereg wyjątków, które pozwalają tego uniknąć.
Kiedy nie płacimy podatku PCC przy zakupie nieruchomości?
Zwolnienia z podatku PCC wynikają głównie z art. 2 i art. 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Niektóre z nich obowiązują od lat, inne — jak zwolnienie dla osób kupujących pierwsze mieszkanie — wprowadzono dopiero niedawno.
Przyjrzyjmy się najważniejszym przypadkom.
Pierwsze mieszkanie bez PCC – najpopularniejsze zwolnienie od 2023 roku
Od 31 sierpnia 2023 roku, w wyniku nowelizacji ustawy o PCC, wprowadzono całkowite zwolnienie z podatku dla osób, które po raz pierwszy kupują mieszkanie lub dom. To najważniejsza i najbardziej medialna zmiana ostatnich lat. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zwolnienie obejmuje:
„nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przez osobę fizyczną, która nabywa je po raz pierwszy”.
Warunkiem jest, aby nabywca:
-
nie był wcześniej właścicielem ani współwłaścicielem mieszkania lub domu jednorodzinnego,
-
nie posiadał spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Zwolnienie dotyczy rynków wtórnych, ponieważ zakup mieszkań od dewelopera (rynek pierwotny) i tak nie podlega PCC — jest objęty podatkiem VAT.
Co istotne, jeśli małżonkowie kupują mieszkanie wspólnie, wystarczy, że choć jedno z nich spełnia warunki pierwszego zakupu. Wówczas zwolnienie z PCC przysługuje na całość transakcji.
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym – również bez PCC
Kupując mieszkanie od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej, nabywca nie płaci podatku PCC, ponieważ taka transakcja jest objęta podatkiem VAT. Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT.
W praktyce oznacza to, że mieszkania kupowane bezpośrednio od dewelopera (z fakturą VAT) są automatycznie zwolnione z PCC.
To samo dotyczy zakupu garażu lub miejsca postojowego w ramach tej samej transakcji.
Zakup nieruchomości w drodze licytacji komorniczej – też bez PCC
Mało kto wie, że w niektórych przypadkach licytacje komornicze również mogą być wolne od PCC.
Jeśli nabycie nieruchomości następuje w ramach egzekucji sądowej lub administracyjnej, a czynność ta jest objęta podatkiem VAT (np. sprzedaż majątku przez przedsiębiorcę będącego czynnym podatnikiem VAT), wtedy zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, również nie powstaje obowiązek zapłaty PCC.
W innych przypadkach jednak — gdy komornik sprzedaje nieruchomość należącą do osoby prywatnej niebędącej podatnikiem VAT — PCC trzeba zapłacić.
Kupno udziału w nieruchomości – możliwe częściowe zwolnienie
Nie każda transakcja musi dotyczyć całego mieszkania. W przypadku zakupu udziału w nieruchomości, np. gdy ktoś nabywa połowę lokalu od współwłaściciela, obowiązek podatkowy istnieje, ale można skorzystać ze zwolnienia, jeśli nabycie następuje w wyniku dziedziczenia lub darowizny.
Zgodnie z art. 2 pkt 3 ustawy o PCC, czynności podlegające podatkowi od spadków i darowizn nie są objęte PCC.
W praktyce więc, jeśli przeniesienie udziału w mieszkaniu odbywa się w formie darowizny — nie płaci się PCC.
Zwolnienie przy zniesieniu współwłasności
Kolejny istotny wyjątek dotyczy sytuacji, gdy współwłaściciele nieruchomości znoszą współwłasność — np. jeden z nich przejmuje całość w zamian za spłatę drugiego.
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje bez dopłat lub spłat, czynność jest zwolniona z podatku PCC.
Podstawę stanowi art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f w zw. z art. 6 ust. 9 ustawy o PCC – ponieważ nie występuje element odpłatności.
Jeśli jednak przy zniesieniu współwłasności dochodzi do dopłaty (spłaty udziału), podatek płaci się tylko od tej kwoty.
Zakup nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu
Zgodnie z art. 8 pkt 1 ustawy o PCC, zwolnione z podatku są czynności, w których stroną jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.
Oznacza to, że np. gmina nabywająca budynek na cele publiczne lub Skarb Państwa kupujący grunty nie uiszczają PCC.
Zakup nieruchomości w ramach przekształcenia spółek
W przypadku przekształceń, łączenia lub podziałów spółek, zgodnie z art. 2 pkt 6 lit. c ustawy o PCC, nie powstaje obowiązek podatkowy, jeśli nabycie nieruchomości następuje w wyniku restrukturyzacji przewidzianej w Kodeksie spółek handlowych.
To istotne zwłaszcza dla przedsiębiorców, którzy przenoszą majątek w ramach reorganizacji firmy.
Jakie dokumenty są potrzebne do skorzystania ze zwolnienia?
W większości przypadków to notariusz jest zobowiązany do obliczenia i pobrania PCC, a także do ustalenia, czy dana transakcja jest zwolniona z podatku.
Kupujący powinien jednak przygotować odpowiednie dokumenty potwierdzające prawo do zwolnienia — w szczególności:
-
oświadczenie o pierwszym nabyciu lokalu (dla zwolnienia z art. 9 pkt 17),
-
dokumenty potwierdzające, że transakcja objęta jest VAT,
-
odpis z księgi wieczystej, jeśli dotyczy współwłasności.
Brak takiego oświadczenia może skutkować naliczeniem PCC przez notariusza z ostrożności.
Czy można odzyskać zapłacony PCC?
Tak. Jeśli nabywca zapłacił PCC, a później okaże się, że transakcja była objęta zwolnieniem, może wystąpić o zwrot podatku.
Podstawę stanowi art. 11 ust. 1 ustawy o PCC, który mówi o możliwości zwrotu nienależnie zapłaconego podatku.
Wniosek o zwrot składa się do właściwego urzędu skarbowego wraz z kopią aktu notarialnego i dowodem zapłaty PCC.
Dlaczego państwo wprowadziło zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania?
Celem nowelizacji z 2023 roku było wsparcie osób wchodzących na rynek nieruchomości. W obliczu rosnących cen mieszkań i kosztów kredytów rząd postanowił zmniejszyć obciążenia fiskalne.
Dzięki zwolnieniu, osoby kupujące pierwsze mieszkanie oszczędzają kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych, które mogą przeznaczyć na remont czy wyposażenie.
Podsumowanie – kiedy nie zapłacisz PCC przy zakupie nieruchomości?
Zwolnienia z PCC przy zakupie nieruchomości można uporządkować według najczęstszych przypadków:
-
Zakup pierwszego mieszkania lub domu (art. 9 pkt 17)
-
Zakup od dewelopera – objęty VAT (art. 2 pkt 4 lit. a)
-
Darowizna, dziedziczenie, zniesienie współwłasności (art. 2 pkt 3)
-
Zakup przez Skarb Państwa lub samorząd (art. 8 pkt 1)
-
Przekształcenia i łączenia spółek (art. 2 pkt 6 lit. c)
Każda z tych sytuacji ma swoje szczegółowe warunki, dlatego przed zakupem warto skonsultować się z notariuszem lub doradcą podatkowym, który oceni, czy transakcja spełnia wymogi ustawowe.
Co dalej z podatkiem PCC w 2025 roku?
Ministerstwo Finansów zapowiada analizę skutków nowelizacji i możliwe dalsze korekty przepisów. W przestrzeni publicznej pojawiają się propozycje rozszerzenia zwolnień, np. dla młodych rodzin kupujących drugie, większe mieszkanie.
Na razie jednak obowiązujące regulacje z 2023 roku pozostają w mocy, a zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania jest jednym z najbardziej korzystnych instrumentów fiskalnych ostatnich lat.
Czy każdy zakup mieszkania jest objęty podatkiem PCC?
Nie. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera nie podlega PCC, ponieważ jest objęty podatkiem VAT. Dodatkowo od 31 sierpnia 2023 roku osoby kupujące pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym również są zwolnione z PCC.
Kiedy obowiązuje zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania?
Zwolnienie obowiązuje od 31 sierpnia 2023 roku i wynika z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Dotyczy osób fizycznych, które po raz pierwszy nabywają mieszkanie, dom jednorodzinny lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Czy małżonkowie muszą oboje spełniać warunek „pierwszego mieszkania”?
Nie. Wystarczy, że jeden z małżonków nie posiadał wcześniej nieruchomości. Wówczas zwolnienie z podatku PCC przysługuje całej transakcji.
Czy zakup garażu lub miejsca postojowego również jest zwolniony z PCC?
Tak, jeśli jest częścią tej samej transakcji z deweloperem i objęty VAT, nie podlega PCC. W przypadku rynku wtórnego podatek obowiązuje, chyba że dotyczy zakupu wraz z pierwszym mieszkaniem objętym zwolnieniem.
Czy można odzyskać PCC, jeśli zapłacono go omyłkowo?
Tak. Na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o PCC można wystąpić do urzędu skarbowego o zwrot nienależnie zapłaconego podatku. Wystarczy złożyć wniosek z kopią aktu notarialnego i potwierdzeniem zapłaty.
