Kraków rynek nieruchomości Q3 2025 – ceny, trendy, prognozy. Pełny raport dla kupujących i inwestorów

Co dzieje się na krakowskim rynku w 2025 roku

Rynek nieruchomości w Krakowie w trzecim kwartale 2025 roku znajduje się w jednym z najciekawszych momentów ostatniej dekady. Po rekordowym 2023 i dynamicznym wzroście cen w 2024 roku, obecny rok przyniósł stabilizację, a w niektórych segmentach – delikatną korektę cenową. W Q3 2025 obserwujemy wyraźne oddechy po wcześniejszych napięciach rynkowych, spowodowanych inflacją, rosnącymi stopami procentowymi oraz spadkiem zdolności kredytowej gospodarstw domowych.

Jednocześnie Kraków pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych miast inwestycyjnych w Polsce, a popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie, szczególnie w segmencie 1–2 pokojowych mieszkań pod wynajem. Miasto korzysta z napływu studentów, pracowników sektora usług wspólnych (SSC/BPO), cudzoziemców, a także inwestorów zagranicznych.

Trzeci kwartał 2025 r. to moment, w którym można zaobserwować wyraźne rozwarstwienie rynku: część lokalizacji trzyma cenę, część notuje lekkie spadki, a niektóre – szczególnie „gorące” inwestycyjnie rejony – drożeją pomimo trudnych warunków makroekonomicznych.

Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym

W trzecim kwartale 2025 roku średnia cena m² w Krakowie kształtuje się następująco:

Rynek pierwotny: 14 200 – 17 800 zł/m² (zależnie od dzielnicy)
Rynek wtórny: 12 800 – 15 500 zł/m²

Najdroższe lokalizacje wciąż stanowią:

• Stare Miasto – 20 000–28 000 zł/m²

• Zwierzyniec – 17 000–21 000 zł/m²

• Grzegórzki – 15 500–19 000 zł/m²

Najtańsze rejony to:

• Bieńczyce – 10 500–12 000 zł/m²

• Wzgórza Krzesławickie – 9 800–11 300 zł/m²

• Mistrzejowice – 10 200–12 500 zł/m²

W Q3 2025 po raz pierwszy od ponad dwóch lat zanotowano:

• spadek cen w mieszkaniach powyżej 80 m²

• niewielką korektę na rynku wtórnym (ok. 2–4%)

• stagnację cen nowych mieszkań od deweloperów

Największe spadki wystąpiły w dużych lokalach w budynkach z lat 90. oraz w segmencie apartamentów premium, gdzie popyt chwilowo osłabł wskutek niższej zdolności kredytowej.

Stopy procentowe utrzymują popyt pod presją

Po serii podwyżek stóp procentowych w latach 2022–2024, początek 2025 roku przyniósł jedynie symboliczne obniżki. Kredyty nadal są drogie, a banki wymagają znacznie wyższej zdolności kredytowej.

Efekt:

• silna przewaga inwestorów gotówkowych

• większe zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami

• stagnacja w segmencie mieszkań rodzinnych

Imigracja i rynek pracy utrzymują popyt najmu

Kraków pozostaje jednym z centrów:

• branży IT

• sektora usług SSC

• logistyki

• branż kreatywnych

Przyciąga pracowników z Ukrainy, Białorusi, Indii, Filipin, a w ostatnich latach także z Afryki Północnej.

Rewitalizacje i nowe inwestycje miejskie

Ogromny wpływ na ceny mają:

• rozbudowa linii tramwajowych

• inwestycje kolejowe w ramach SKA

• nowe parki i przestrzenie publiczne

• projekty Nowej Huty Przyszłości

• rozwój infrastruktury rowerowej

Lokalizacje, które leżą przy nowych liniach tramwajowych, rosną szybciej nawet o 3–5% rocznie.

Małe mieszkania wciąż rządzą

W szczególności:

• kawalerki

• 2-pokojowe mieszkania do 45 m²

To segment, w którym konkurencja jest największa, a ceny praktycznie nie spadają.

Wzrost zainteresowania dzielnicami peryferyjnymi

Kupujący uciekają od wysokich cen, a jednocześnie szukają większych mieszkań.

Zyskują:

• Prądnik Biały (szczególnie Górka Narodowa)

• Złocień

• Rybitwy

• Rajsko i okolice ul. Półłanki

Boom na nowe inwestycje przy kolei

Mieszkania w pobliżu SKA stały się hitem:

• Kuklińskiego

• Złocień

• Płaszów

• Łagiewniki

• Opatkowice

Remonty w blokach z wielkiej płyty zwiększają ich wartość

Bloki ocieplone, z nowymi windami i odnowionymi klatkami potrafią zyskać 8–12% na wartości.

Segment premium wchodzi w fazę przejściowego osłabienia

Apartamenty powyżej 20 000 zł/m² sprzedają się wolniej ze względu na:

• drogie kredyty

• malejącą liczbę inwestorów zagranicznych

• większą konkurencję z Warszawą

Stare Miasto – mniej transakcji, ale ceny wciąż rekordowe

Ta dzielnica obserwuje spadek aktywności inwestorów krótkoterminowych wskutek zmian w regulacjach najmu.

Średnie ceny: 21 000–28 000 zł/m²

Trend: stagnacja + lekkie spadki mieszkań w kamienicach

Rejon Ronda Mogilskiego, al. Pokoju i Dąbia pozostaje jednym z najbardziej pożądanych.

Ceny: 16 000–19 000 zł/m²

Dzięki studentom i biurowcom popyt jest tu stabilny.

Ceny: 14 500–18 000 zł/m²

Nowa linia tramwajowa i liczne inwestycje zmieniają dzielnicę w „drugie Ruczaj”.

Ceny: 12 500–15 000 zł/m²

Trend: wzrost o 3–6% r/r

Rynek dynamiczny, szczególnie:

• Zabłocie

• Stare Podgórze

• Płaszów

Ceny: 13 500–18 500 zł/m²

Nowa Huta – najciekawsze perspektywy wzrostu

Najbardziej stabilny segment w mieście.

Ceny: 10 500–14 000 zł/m²

Perspektywy: bardzo dobre dzięki projektom Nowa Huta Przyszłości.

5. Prognozy na Q4 2025 i 2026

Eksperci spodziewają się:

• stabilizacji cen do końca 2025 r.

• możliwych spadków 1–3% w segmencie mieszkań powyżej 65 m²

• wzrostów 3–5% w mieszkaniach pod wynajem

• dalszego rozwoju Prądnika Białego, Czyżyn i Podgórza

• wzrostu popytu na segment ekologiczny i energooszczędny

Rynek nie wróci już do tempa wzrostów z lat 2021–2024 — ale pozostanie mocny, atrakcyjny i bardzo stabilny.

Tak — Kraków mimo trudności makroekonomicznych utrzymuje się w czołówce najstabilniejszych rynków w Polsce.

Największe okazje:

• Mistrzejowice

• Wzgórza Krzesławickie

• Złocień

• Rybitwy

• Prądnik Biały

Najbardziej rentowne segmenty:

• kawalerki

• 2-pokojowe mieszkania

• lokale przy SKA i nowych liniach tramwajowych

Kraków to rynek, który nie tyle rośnie w szybkim tempie, co rośnie mądrze.
A to dla inwestorów i kupujących informacja bardzo dobra.