Czy ceny mieszkań w 2026 roku zaczną spadać? Najnowsze prognozy dla Warszawy, Krakowa, Poznania i Gdańska
Wprowadzenie: dlaczego temat cen mieszkań jest dziś kluczowy
Ceny mieszkań w Polsce stały się jednym z najważniejszych tematów w debacie publicznej, zwłaszcza w nakładzie rosnących kosztów życia, zmieniających się warunków kredytowych oraz dostępu do finansowania. Po wielu latach dynamicznych wzrostów nieruchomości w największych miastach wielu ekspertów zadaje sobie pytanie: czy w 2026 roku czekają nas spadki cen mieszkań, stabilizacja czy kolejny etap wzrostu? Niniejszy artykuł to próba syntetycznego przedstawienia najnowszych prognoz, analiz i danych z rynku nieruchomości w kluczowych ośrodkach: Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Gdańsku.
Aktualna sytuacja cenowa w Polsce — stabilizacja zamiast wzrostów
Dane z 2025 r. pokazują spowolnienie wzrostów
W 2025 roku obserwowano znaczące spowolnienie dynamiki cen mieszkań w największych miastach. Według danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE), w pierwszym kwartale 2025 r. ceny mieszkań w Warszawie i Krakowie spadły odpowiednio o około 0,3% i 3,3% rok do roku, co było jednym z pierwszych sygnałów hamowania rynku po latach dwucyfrowych wzrostów.
Podobne dane z Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w trzech największych ośrodkach — Warszawie, Krakowie i Poznaniu — średnie ceny transakcyjne mogły wykazywać niewielkie spadki lub stabilizację w odniesieniu do poprzedniego roku.
Prognozy ekspertów: czy ceny mieszkań spadną w 2026 roku?
Prognozy umiarkowanego wzrostu zamiast spektakularnych spadków
Większość analiz rynkowych przewiduje, że rynek mieszkań w 2026 r. nie przejdzie gwałtownej korekty w dół, a raczej utrzyma stabilny, umiarkowany wzrost cen. Według raportu przygotowanego przez Investropa, chociaż tempo wzrostów ma być znacznie słabsze niż w poprzednich latach, ceny mieszkań w największych miastach Polski mogą nadal rosnąć w tempie 3–5% rocznie.
W modelach prognostycznych inwestycyjnych analityków rola czynnika demograficznego, dostępności kredytów mieszkaniowych i podaży nowych mieszkań jest kluczowa. Stabilna polityka monetarna, spodziewane dalsze obniżki stóp procentowych i popyt ze strony inwestorów indywidualnych oraz instytucjonalnych sugerują, że masowe spadki cen są mało prawdopodobne.
Przyczyny trendów cenowych w 2026 roku — makro i mikro uwarunkowania
Determinanty popytu na mieszkania
Dostępność kredytów hipotecznych
Jednym z najważniejszych czynników determinujących popyt na mieszkania jest koszt kredytu hipotecznego. Dane wskazują, że stopy procentowe w Polsce mają tendencję spadkową — prognozy NBP zakładają spadek głównej stopy referencyjnej do około 4,5% w 2026 r. (z około 5,5% w 2025 r.), co może poprawić zdolność kredytową wielu gospodarstw domowych.
Dochody i warunki życia
Rosnące wynagrodzenia w Polsce mogą nieznacznie poprawić realną siłę nabywczą mieszkań, co może zwiększać popyt i ograniczać potencjalne spadki cen, zwłaszcza jeśli osiągnięcia nadwyżka finansowa zostanie w części skierowana na zakup nieruchomości.
Czynniki podażowe i ich wpływ na ceny
Podwyższona podaż nowych mieszkań
Z jednej strony zwiększona podaż mieszkań — wynikająca z dużych inwestycji deweloperskich — teoretycznie powinna zmniejszać presję cenową, przynajmniej w krótkim okresie. Jednak duży wolumen nowych inwestycji nie zawsze oznacza spadek cen, jeśli pozostaje wysoki popyt netto. Prognozy wskazują, że w 2026 r. mimo wzrostu podaży popyt nadal może przewyższać ofertę w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.
Istotna różnica regionalna
Różne miasta wykazują odmienne dynamiki. Warszawa, jako stolica i centrum ekonomiczne kraju, nadal przyciąga inwestorów i kupujących z Polski oraz z zagranicy. Jako największy rynek, warszawskie ceny są zwykle bardziej odporne na spadki. Dane z końca 2025 r. wskazywały ceny przekraczające 15 tys. zł/m², z tendencją do lekkiego spadku lub stabilizacji w zależności od lokalizacji i segmentu rynku.
Prognozy cen mieszkań w wybranych miastach — Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk
Warszawa — stolicy nadal stabilna baza cenowa
Warszawa jest najdroższym rynkiem nieruchomości w Polsce i jednym z najbardziej odpornych na spadki cen. W 2025 r. średnia cena mieszkania w wielu częściach miasta wynosiła ponad 15 tys. zł/m², a niektóre centrale dzielnice osiągały jeszcze wyższe wartości. Ilość ofert w Warszawie jest bardzo duża. Jest w czym wybierać.
Eksperci prognozują, że w 2026 r. rynek warszawski przejdzie fazę stabilizacji z ewentualną lekką tendencją zwyżkową w zależności od lokalizacji i segmentu (standard, nowość budynku, infrastruktura). Obniżki stóp procentowych mogą wspierać popyt przy jednocześnie nieznacznej podaży gruntów w centralnych lokalizacjach.
Kraków — umiarkowany potencjał wzrostu przy umiarkowanych ryzykach
Kraków w ostatnich latach był jednym z liderów wzrostów cen mieszkań, często wykazując dwucyfrową dynamikę. Według danych z 2025 r., ceny w tym mieście przekraczały 15 tys. zł/m², z silnym popytem ze strony młodych rodzin i inwestorów krótkoterminowych.
Prognozy na 2026 r. wskazują, że rynek krakowski ma większe szanse na umiarkowany wzrost cen niż na ich spadek, choć dynamika wzrostu może być ograniczona przez zwiększoną podaż i spowolnienie popytu inwestycyjnego. Oferty z Krakowa wahają się od 11 tysięcy za m2 do 26 tysięcy za m2.
Poznań — relatywnie stabilna perspektywa
Ceny mieszkań w Poznaniu w 2026 roku, mimo że cechuje się niższymi stałymi cenami w porównaniu z Warszawą czy Krakowem (ok. 10–12 tys. zł/m²), ma stabilny popyt i rozwijające się otoczenie gospodarcze. Prognozy zakładają utrzymanie cen na zbliżonym poziomie lub ich lekkie wzrosty w samym 2026 r., szczególnie jeśli realne wpływy stopy procentowej i dostępność kredytów utrzymają tendencję łagodzenia restrykcji.
Gdańsk — w kierunku umiarkowanych wzrostów cen
Trójmiasto, z Gdańskiem jako głównym ośrodkiem, nadal przyciąga popyt zwłaszcza w segmencie mieszkaniowym średnim i wyższym. Dane z 2025 r. pokazywały ceny w Gdańsku w przedziale około 12–14 tys. zł/m², z umiarkowanym wzrostem rocznym.
W 2026 r. prognozy wskazują, że ceny w Gdańsku będą raczej stabilne lub nieznacznie rosnące, wspierane przez gospodarczy rozwój całej aglomeracji i dostępność kredytów.
Perspektywy rynku — co może zmienić ceny mieszkań w 2026 r.
Stopy procentowe i warunki kredytowe
Stopniowe obniżanie stóp procentowych przez NBP w kolejnych kwartałach 2026 r. może zwiększyć zdolność kredytową Polaków, co z kolei pobudzi popyt i ograniczy presję na spadki cen mieszkań.
Inwestorzy prywatni i instytucjonalni
Rosnące zainteresowanie nieruchomościami jako aktywem inwestycyjnym również może wspierać ceny. Według niektórych analiz rynek najmu i zakupów inwestycyjnych nadal ma przestrzeń do wzrostu, szczególnie w dużych miastach z silnym rynkiem pracy i napływem nowych mieszkańców.
Bilans podaży i popytu
Chociaż rośnie liczba mieszkań w ofercie deweloperskiej, szczególnie tańszych jednostek dla klientów kredytowych, to wciąż istnieje znaczny deficyt mieszkań dostępnych natychmiast lub blisko centrum dużych miast. To ogranicza potencjalne spadki cen.
Czynniki globalne i makroekonomiczne
Sytuacja międzynarodowa, ryzyko konfliktu zbrojnego inflacja i polityka fiskalna również wpływają na rynek nieruchomości. W 2026 r. możliwe dalsze spadki inflacji mogą poprawić realne dochody Polaków oraz warunki kredytowe, co wspiera popyt mieszkaniowy. Najważniejsza jednak jest i będzie lokalizacja, a na drugim miejscu jakość wykończenia i wyposażenia.
Podsumowanie: spadki czy wzrosty cen mieszkań w 2026 r.?
-
Ceny mieszkań raczej nie spadną gwałtownie — większość analiz wskazuje na stabilizację lub umiarkowane wzrosty w 2026 r., a nie na spektakularne spadki.
-
Warszawa i Kraków mają większą odporność na spadki cen ze względu na wielkość rynku i utrzymujący się popyt.
-
Poznań i Gdańsk mogą zanotować stabilne lub lekkie wzrosty cen, przy zachowaniu płynności rynku.
-
Spadki, jeśli wystąpią, najprawdopodobniej będą niewielkie i krótkotrwałe, związane z korektą popytu lub sezonowymi czynnikami.
Dla kupujących, inwestorów i analiz rynkowych kluczowe będą warunki kredytowe, tempo dostępności mieszkań oraz ogólna sytuacja makroekonomiczna Polski i Europy.
FAQ — najczęściej zadawane pytania dot. cen mieszkań w 2026 r.
Czy ceny mieszkań spadną w 2026 r.?
Najbardziej wiarygodne prognozy wskazują raczej na stabilizację lub umiarkowane wzrosty cen w 2026 r., choć w krótkich okresach możliwa jest chwilowa korekta cen.
Co wpływa na ceny mieszkań w największych miastach?
Kluczowe są stopy procentowe, dostępność kredytów hipotecznych, podaż nowych mieszkań oraz popyt napędzany demografią i inwestorami.
Czy w Warszawie ceny są bardziej odporne niż w innych miastach?
Tak — stolica zazwyczaj cechuje się większą odpornością na spadki cen ze względu na silny popyt i ograniczoną podaż centralnych nieruchomości.
Jakie miasta mają największe szanse na wzrost cen w 2026 r.?
Warszawa, Kraków i częściowo Gdańsk mogą utrzymać umiarkowane wzrosty cen, wspierane przez popyt i rozwój infrastruktury.
