Rynek mieszkaniowy w III kwartale 2026 roku. Ceny nieruchomości w 10 największych miastach Polski

Trzeci kwartał 2026 roku przyniósł dalszą stabilizację polskiego rynku mieszkaniowego. Ceny mieszkań w największych miastach Polski nadal rosły, jednak dynamika wzrostów była wyraźnie niższa niż w poprzednim kwartale. Zwiększona dostępność ofert, większa konkurencja pomiędzy deweloperami oraz ostrożniejsze decyzje zakupowe sprawiają, że rynek stopniowo przesuwa się w kierunku większej równowagi. Nie oznacza to jednak, że mieszkania zaczęły tanieć. W większości największych aglomeracji utrzymuje się presja cenowa, choć kupujący mają obecnie więcej możliwości negocjowania warunków zakupu.

W niniejszej analizie przyglądamy się sytuacji na rynku nieruchomości w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu, Gdyni, Szczecinie, Katowicach, Lublinie i Łodzi. Przedstawiamy poziomy cen w III kwartale 2026 roku, najważniejsze zmiany rynkowe oraz czynniki, które mogą wpływać na ceny mieszkań w kolejnych miesiącach.

Ceny mieszkań w 10 największych miastach Polski – III kwartał 2026

Według danych dotyczących ofert mieszkań deweloperskich we wrześniu 2026 roku najwyższe ceny utrzymywały się w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. W stolicy mediana cen ofertowych wyniosła około 16 873 zł za m², natomiast w Gdańsku zbliżyła się do 16 500 zł za m². Na drugim końcu zestawienia znalazły się Łódź i Lublin, gdzie ceny nowych mieszkań były wyraźnie niższe.

Poniższe zestawienie przedstawia mediany cen ofertowych mieszkań na rynku pierwotnym. Nie są to średnie ceny transakcyjne wszystkich mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Wartości pokazują poziom cen nowych lokali oferowanych przez deweloperów we wrześniu 2026 roku.

Zestawienie cen zakupu mieszkań w III kwartale 2026 roku

Źródło: Mieszkaniometr, raport miesięczny za wrzesień 2026 r. Dane dotyczą ofert mieszkań deweloperskich.

Warszawa – najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce

Warszawa utrzymuje pozycję najdroższego rynku mieszkaniowego w kraju. We wrześniu 2026 roku mediana cen ofertowych nowych mieszkań wyniosła około 16 873 zł za m². Wysokie ceny wynikają przede wszystkim z koncentracji miejsc pracy, rozwiniętego sektora usług biznesowych, dużego rynku najmu oraz stałego napływu ludności do stolicy.

Warto jednak zwrócić uwagę na zmianę zachowania deweloperów. Rosnąca konkurencja pomiędzy inwestycjami oraz większa liczba dostępnych lokali ograniczają możliwości swobodnego podnoszenia cen. Kupujący coraz częściej porównują nie tylko lokalizację i metraż, ale również standard energetyczny, układ mieszkania, koszty eksploatacji i termin oddania budynku.

Warszawa pozostaje rynkiem o dużym potencjale długoterminowym, jednak w krótkiej perspektywie należy oczekiwać raczej umiarkowanej dynamiki wzrostów niż powrotu do gwałtownych podwyżek cen.

Gdańsk – jeden z najsilniejszych rynków mieszkaniowych

Gdańsk pozostaje jednym z najdroższych miast w Polsce. Mediana cen ofertowych nowych mieszkań we wrześniu wyniosła około 16 490 zł za m². Na atrakcyjność lokalnego rynku wpływają zarówno rozwój gospodarczy Trójmiasta, jak i turystyczny charakter miasta oraz ograniczona dostępność najbardziej atrakcyjnych gruntów w pobliżu morza.

Dane dotyczące całego rynku mieszkaniowego wskazują, że Gdańsk był jednym z liderów wzrostu cen w III kwartale. Według analizy SonarHome kwartalna zmiana mediany szacowanych cen rynkowych wyniosła 1,9%, a wzrost rok do roku osiągnął 10,2%. To najwyższa dynamika spośród siedmiu miast objętych tym badaniem.

Wysoki popyt na mieszkania zarówno wśród osób kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów zainteresowanych wynajmem sprawia, że Gdańsk pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych rynków regionalnych.

Kraków – stabilizacja na wysokim poziomie cenowym

Kraków zajmuje trzecią pozycję w zestawieniu. Mediana cen ofertowych nowych mieszkań we wrześniu 2026 roku wyniosła około 15 768 zł za m².

Lokalny rynek korzysta z silnej pozycji miasta jako ośrodka akademickiego, technologicznego i biznesowego. Duża liczba studentów, pracowników międzynarodowych korporacji oraz specjalistów z sektora IT i usług wspólnych wspiera popyt zarówno na zakup mieszkań, jak i na najem.

W III kwartale rynek wykazywał jednak oznaki wyhamowania dynamiki cenowej. Według danych SonarHome kwartalny wzrost mediany szacowanych cen wyniósł około 1%, natomiast zmiana roczna osiągnęła 5,3%.

Oznacza to, że Kraków nadal pozostaje drogim rynkiem, ale nie obserwujemy obecnie tak silnej presji wzrostowej jak w okresach największego ożywienia.

Wrocław – rynek o dużym potencjale, ale umiarkowanej dynamice

Mediana cen ofertowych nowych mieszkań we Wrocławiu wyniosła we wrześniu około 14 500 zł za m². Miasto pozostaje jednym z najważniejszych centrów gospodarczych Polski, przyciągającym pracowników z kraju i zagranicy.

Rozwinięty rynek pracy, obecność międzynarodowych przedsiębiorstw i silne zaplecze akademickie tworzą stabilne podstawy popytu. Jednocześnie duża liczba inwestycji deweloperskich powoduje, że kupujący mają stosunkowo szeroki wybór mieszkań.

W III kwartale mediana szacowanych cen rynkowych wzrosła o około 1,1% kwartalnie i 5,3% w ujęciu rocznym. Wrocław pozostaje więc rynkiem wzrostowym, ale bez gwałtownych zmian cenowych.

Gdynia – atrakcyjna lokalizacja i ograniczona dostępność gruntów

Gdynia zajmuje piąte miejsce w zestawieniu, z medianą cen ofertowych nowych mieszkań wynoszącą około 13 275 zł za m².

Atrakcyjność miasta wynika przede wszystkim z lokalizacji nad morzem, wysokiej jakości życia i bliskości pozostałych ośrodków Trójmiasta. Szczególnie poszukiwane pozostają nieruchomości w Orłowie, Redłowie i Śródmieściu.

W całym Trójmieście popyt jest wspierany zarówno przez mieszkańców regionu, jak i nabywców spoza województwa pomorskiego. W przypadku Gdyni istotne znaczenie ma jednak ograniczona możliwość rozwoju nowych inwestycji w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Według SonarHome ceny w Gdyni wzrosły w ujęciu rocznym o około 8,7%, co wskazuje na utrzymujące się zainteresowanie lokalnym rynkiem.

Poznań – umiarkowane ceny i stabilny popyt

Mediana cen ofertowych nowych mieszkań w Poznaniu wyniosła we wrześniu około 13 036 zł za m².

Poznań pozostaje jednym z bardziej zrównoważonych rynków mieszkaniowych w Polsce. Miasto posiada silną bazę gospodarczą, rozwinięty sektor usług, przemysł i zaplecze akademickie. W porównaniu z Warszawą czy Krakowem ceny są nadal bardziej dostępne dla nabywców, co wspiera popyt ze strony lokalnych gospodarstw domowych.

Interesująco wyglądają dane dotyczące dynamiki cen. Według SonarHome Poznań odnotował wzrost o około 0,9% kwartalnie i 8,1% rok do roku. Oznacza to, że pomimo stosunkowo niewielkiego wzrostu w ostatnim kwartale, w szerszej perspektywie ceny rosły dość dynamicznie.

Katowice – rynek korzystający z transformacji gospodarczej regionu

Mediana cen ofertowych nowych mieszkań w Katowicach wyniosła we wrześniu około 12 600 zł za m².

Katowice i cała Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia stanowią interesujący rynek ze względu na skalę zatrudnienia, rozwój nowoczesnych usług biznesowych oraz stopniową transformację gospodarczą regionu.

W przeciwieństwie do największych rynków mieszkaniowych Polski ceny pozostają tutaj bardziej przystępne. Jednocześnie rozwój infrastruktury, rewitalizacja terenów poprzemysłowych i nowe inwestycje mieszkaniowe zwiększają atrakcyjność poszczególnych części miasta.

Katowice mogą być interesującą alternatywą dla inwestorów poszukujących nieruchomości przy niższym progu wejścia kapitałowego.

Szczecin – rosnące zainteresowanie rynkiem regionalnym

We wrześniu mediana cen ofertowych nowych mieszkań w Szczecinie wyniosła około 12 100 zł za m².

Lokalny rynek korzysta z położenia geograficznego, bliskości Niemiec, rozwoju infrastruktury portowej i logistycznej oraz rosnącego znaczenia sektora usług. Warto zwrócić uwagę na relatywnie dobre perspektywy gospodarcze miasta i jego znaczenie jako ośrodka regionalnego.

Szczecin pozostaje tańszy od Warszawy, Krakowa czy Gdańska, co może przyciągać nabywców poszukujących mieszkań o większej powierzchni przy ograniczonym budżecie.

Łódź – najtańszy rynek w zestawieniu

Łódź pozostaje jednym z najbardziej przystępnych cenowo dużych rynków mieszkaniowych w Polsce. Mediana cen ofertowych nowych mieszkań wyniosła we wrześniu około 11 100 zł za m².

Miasto od kilku lat przechodzi intensywną transformację urbanistyczną. Rewitalizacja centrum, rozwój infrastruktury transportowej oraz inwestycje w sektorze usług i logistyki stopniowo poprawiają jego atrakcyjność.

Warto jednak zauważyć, że dynamika cen jest tutaj wyraźnie niższa niż w Gdańsku, Gdyni czy Poznaniu. Według SonarHome roczny wzrost mediany szacowanych cen rynkowych w Łodzi wyniósł około 3,4%, co było najniższym wynikiem spośród analizowanych siedmiu miast.

Lublin – stabilny rynek akademicki

Lublin zamyka nasze zestawienie z medianą cen ofertowych nowych mieszkań na poziomie około 11 000 zł za m².

Miasto jest ważnym ośrodkiem akademickim i administracyjnym Polski Wschodniej. Popyt na mieszkania generują przede wszystkim studenci, młode gospodarstwa domowe oraz osoby związane z lokalnym rynkiem pracy.

W porównaniu z największymi aglomeracjami Lublin oferuje niższy próg wejścia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Jednocześnie rozwój infrastruktury, uczelni i sektora usług może wspierać popyt w dłuższej perspektywie.

III kwartał 2026 – ceny nadal rosną, ale rynek wyraźnie wyhamowuje

Najważniejszym zjawiskiem obserwowanym w III kwartale 2026 roku jest spowolnienie tempa wzrostu cen mieszkań. Według analizy SonarHome w siedmiu największych miastach Polski kwartalne wzrosty median szacowanych cen rynkowych mieściły się w przedziale od 0,9% do 1,9%. Dla porównania w II kwartale analogiczne zmiany wynosiły od 2% do 4%.

Największy wzrost kwartalny odnotowano w Gdańsku, natomiast najmniejszy w Poznaniu. W Warszawie zmiana wyniosła około 1,2%, a w Krakowie około 1%.

W ujęciu rocznym sytuacja wygląda nieco inaczej. Najsilniejszy wzrost odnotował Gdańsk, następnie Gdynia i Poznań. Warszawa, Kraków i Wrocław wykazały wzrosty na poziomie nieco ponad 5%.

Warto podkreślić, że są to dane dotyczące szacowanych cen rynkowych, a nie bezpośrednio średnich cen z aktów notarialnych. Nie należy ich utożsamiać z dynamiką cen transakcyjnych.

Podaż mieszkań i sytuacja deweloperów

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na rynek w III kwartale była utrzymująca się wysoka oferta mieszkań deweloperskich.

Według raportu JLL w siedmiu największych polskich aglomeracjach deweloperzy sprzedali w III kwartale około 12,5 tys. mieszkań, podczas gdy na rynek wprowadzono około 12,8 tys. nowych lokali. Łączna oferta przekroczyła 70 tys. mieszkań, a liczba gotowych, niesprzedanych lokali wzrosła do około 17,2 tys.

Oznacza to, że deweloperzy nadal dysponują znaczącym zasobem mieszkań, a konkurencja o klientów pozostaje istotna. W praktyce coraz większe znaczenie mają promocje, dodatkowe wyposażenie, miejsca postojowe w korzystniejszych cenach oraz indywidualne negocjacje.

Nie oznacza to jednak, że na każdym lokalnym rynku występuje nadpodaż. Sytuacja różni się w zależności od miasta, dzielnicy, standardu budynku i metrażu mieszkania. W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach dobrze zaprojektowane inwestycje nadal mogą sprzedawać się stosunkowo szybko.

Czy ceny mieszkań będą rosły w 2027 roku?

Perspektywy polskiego rynku nieruchomości na 2027 rok pozostają umiarkowanie pozytywne, choć wiele będzie zależało od sytuacji gospodarczej, inflacji, oprocentowania kredytów hipotecznych oraz dochodów gospodarstw domowych.

Z jednej strony popyt mieszkaniowy powinien być wspierany przez wzrost wynagrodzeń, migrację do największych aglomeracji i potrzebę poprawy warunków mieszkaniowych. Z drugiej strony wysoka dostępność mieszkań oraz duża konkurencja pomiędzy deweloperami mogą ograniczać możliwość szybkiego podnoszenia cen.

Istotne znaczenie będzie miała również przyszła podaż. Mniejsza liczba rozpoczynanych inwestycji może w kolejnych latach ograniczyć dostępność nowych mieszkań, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast.

PKO BP w analizie rynku mieszkaniowego wskazywał na możliwość utrzymania stabilizacji i umiarkowanego wzrostu cen transakcyjnych, zwracając jednocześnie uwagę na ryzyko związane z kosztami budowy, inflacją i finansowaniem zakupu nieruchomości.

Nie ma zatem podstaw, aby zakładać powrót do gwałtownego wzrostu cen w całym kraju. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz zróżnicowanych zmian, w którym atrakcyjne lokalizacje będą zachowywały większą odporność cenową niż obszary z dużą liczbą podobnych mieszkań dostępnych w sprzedaży.

Czy III kwartał 2026 to dobry moment na zakup mieszkania?

Obecna sytuacja rynkowa jest korzystniejsza dla kupujących niż okres gwałtownych wzrostów cen. Większa oferta, większa konkurencja deweloperów i wolniejsze tempo podwyżek pozwalają dokładniej porównywać nieruchomości i negocjować warunki transakcji.

Nie oznacza to jednak, że warto odkładać każdą decyzję zakupową w oczekiwaniu na duże spadki cen. W atrakcyjnych lokalizacjach dobrze wycenione mieszkania nadal mogą znajdować nabywców, a dostępność najlepszych lokali bywa ograniczona.

Przy zakupie nieruchomości warto zwrócić uwagę nie tylko na cenę za metr kwadratowy, ale również na koszty utrzymania, stan techniczny budynku, dostępność komunikacji miejskiej, otoczenie inwestycji i potencjał przyszłego wynajmu.

Dla osób kupujących mieszkanie na własne potrzeby najważniejsze pozostają lokalizacja i dopasowanie nieruchomości do potrzeb gospodarstwa domowego. Inwestorzy powinni natomiast szczególnie dokładnie analizować relację ceny zakupu do możliwego czynszu najmu oraz perspektywy wzrostu wartości nieruchomości.

Podsumowanie – rynek mieszkaniowy w Polsce pod koniec 2026 roku

III kwartał 2026 roku potwierdził, że polski rynek nieruchomości wszedł w fazę większej stabilizacji. Ceny mieszkań w największych miastach nadal rosną, ale tempo wzrostów jest wyraźnie niższe niż w pierwszej połowie roku.

Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem, natomiast Gdańsk wyróżnia się najwyższą dynamiką wzrostu cen w analizowanych danych. Kraków i Wrocław utrzymują wysokie poziomy cen, a Poznań, Katowice i Szczecin oferują bardziej umiarkowane stawki. Łódź i Lublin pozostają najbardziej przystępnymi cenowo lokalizacjami w zestawieniu.

Dla kupujących oznacza to większą możliwość wyboru i negocjacji. Dla sprzedających oraz deweloperów – konieczność bardziej realistycznego podejścia do wyceny nieruchomości. W nadchodzących kwartałach o atrakcyjności inwestycji coraz częściej będzie decydować nie sam rynek, lecz konkretna lokalizacja, standard i relacja ceny do rzeczywistej wartości mieszkania.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

W którym mieście w Polsce mieszkania są najdroższe w III kwartale 2026 roku?

Najwyższe ceny nowych mieszkań utrzymują się w Warszawie. We wrześniu 2026 roku mediana cen ofertowych na rynku pierwotnym wyniosła około 16 873 zł za m². Wysokie ceny notowano również w Gdańsku i Krakowie.

Gdzie mieszkania są najtańsze spośród 10 analizowanych miast?

Najniższą medianę cen ofertowych nowych mieszkań odnotowano w Lublinie, gdzie wyniosła około 11 000 zł za m². Niewiele wyższe ceny występowały w Łodzi.

W którym mieście ceny mieszkań rosły najszybciej w III kwartale 2026 roku?

Według analizy SonarHome najwyższy kwartalny wzrost mediany szacowanych cen rynkowych odnotowano w Gdańsku i wyniósł on 1,9%. W ujęciu rocznym Gdańsk również był liderem wzrostów, osiągając 10,2%.

Czy ceny mieszkań w Polsce będą spadać w 2027 roku?

Nie ma obecnie podstaw do prognozowania gwałtownego spadku cen w całym kraju. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz umiarkowanych wzrostów i stabilizacji, przy czym poszczególne miasta i segmenty rynku mogą zachowywać się odmiennie.

Czy warto kupić mieszkanie w III kwartale 2026 roku?

Większa dostępność mieszkań i wolniejsze tempo wzrostu cen poprawiają pozycję negocjacyjną kupujących. O opłacalności zakupu decydują jednak przede wszystkim cena konkretnej nieruchomości, lokalizacja, standard oraz możliwości finansowania.