W Polsce rynek mieszkaniowy w 2025 roku nadal wykazywał oznaki ożywienia — sprzedaż nowych mieszkań na największych rynkach wzrosła, a ceny pozostały stosunkowo stabilne. Jednocześnie jedno z głównych wyzwań, które zaczęło wyraźnie rysować się na horyzoncie, to nagromadzenie się niesprzedanych, gotowych lokali. Zjawisko to, szczególnie nasilone w wybranych miastach, może w nadchodzących kwartałach doprowadzić do napięć w sektorze deweloperskim i wymusić zmiany strategii sprzedażowych, cenowych i inwestycyjnych.
Rekordowa oferta i wzrost niesprzedanych mieszkań
Z najnowszego raportu doradców z JLL wynika, że w IV kwartale 2025 r. liczba mieszkań, które trafiły na rynek, była bardzo wysoka — niemal zrównana z liczbą sprzedanych lokali. Na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź i Katowice) całkowita oferta sięgnęła 69,9 tys. mieszkań, co stanowiło wzrost o 5,5% kwartał do kwartału. Szczególnie duży udział w tej rekordowej ofercie miał rynek łódzki, gdzie deweloperzy wprowadzili znacznie więcej lokali niż na pozostałych rynkach.
Choć sprzedaż nowych mieszkań była najlepsza w ostatnim roku i w IV kwartale przewyższyła nawet wynik z I kw. 2024 r. (po wyłączeniu ofert z programu „Bezpieczny Kredyt 2%”), to nagromadzenie gotowych, niesprzedanych mieszkań wzrosło aż o 46% kwartał do kwartału i przekroczyło 14 tys. lokali. Taki skok to sygnał, że tempo ich zbytu nie nadąża za tempem wprowadzania nowych ofert.
Gdzie nadpodaż jest najsilniejsza?
Znaczące różnice widoczne są między poszczególnymi miastami:
-
W Warszawie i Trójmieście relacja popytu do podaży jest stosunkowo zrównoważona, co skutkuje krótszym czasem wyprzedaży dostępnych mieszkań. Pisaliśmy wcześniej w naszym artykule o prognozie demograficznej, Warszawa i Trójmiasto są najbardziej dynamicznymi rynkami, gdzie realnie ceny nieruchomości rosną ponad inflację.
-
Wrocław, mimo dużej oferty, mógłby wyprzedać obecną pulę mieszkań szybciej niż w półtora roku przy obecnej sprzedaży.
-
Natomiast Kraków, Poznań i Łódź stoją w obliczu znacznie dłuższego okresu sprzedaży — od siedmiu do dziewięciu kwartałów.
-
Najtrudniejsza sytuacja panuje w Katowicach, gdzie przy obecnym popycie dostępna oferta wyprzedałaby się dopiero po około 15 kwartałach, czyli niemal 4 latach.
Tak długa perspektywa sprzedaży może poważnie obciążyć płynność finansową mniejszych i średnich firm deweloperskich, które finansują inwestycje z kredytów i zobowiązań krótkoterminowych.
Ceny mieszkań — stabilne, ale z sygnałami korekt
Jeśli chodzi o ceny, raport JLL wskazuje, że średnie ceny mieszkań znajdujących się w ofercie były w większości miast stabilne lub rosły tylko nieznacznie (do około 2% kwartał do kwartału). Jednak w przypadku cen transakcyjnych (czyli faktycznie sprzedanych mieszkań) częściej obserwowano spadki kwartalne niż stabilizację — szczególnie w miastach z wysoką nadpodażą, takich jak Wrocław, Kraków i Poznań.
W relacji rok do roku największe wzrosty odnotowano w Warszawie (ok. 7,7%) oraz na niektórych rynkach mniejszych niż stolica, ale ogólny trend wskazuje raczej na stabilizację cen niż szybkie wzrosty — co potwierdzają również dane z raportów innych instytucji.
Co decyduje o przyszłości rynku?
Stopy procentowe i kredyty hipoteczne
Kluczową rolę w równoważeniu podaży i popytu mogą odegrać dalsze zmiany polityki monetarnej. Obniżki stóp procentowych oraz spadek kosztów kredytów hipotecznych zwykle zwiększają zdolność kredytową nabywców i pobudzają popyt, co może pomóc deweloperom szybciej upłynnić nadwyżki mieszkań na rynku.
Promocje cenowe i dostosowanie oferty
W nadchodzących kwartałach eksperci spodziewają się wzrostu promocji cenowych, obniżek ofertowych i innych zachęt sprzedażowych, zwłaszcza tam, gdzie rynek jest najbardziej nasycony. Taka strategia może złagodzić presję na płynność finansową deweloperów, ale jednocześnie obniżyć marże i wyniki finansowe.
Rynki lokalne vs duże aglomeracje
Różnice między aglomeracjami — z silnym popytem, jak Warszawa czy Trójmiasto, a rynkami z nadpodażą, jak Łódź czy Katowice — mogą w najbliższym czasie się pogłębiać. Tam, gdzie oferta i popyt są bardziej zrównoważone, rynek może wykazać większą odporność na presję cenową i dłuższe cykle sprzedaży.
Podsumowanie
Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce pod koniec 2025 roku łączy kilka pozornie sprzecznych zjawisk — rosnącą sprzedaż i jednocześnie narastającą pulę niesprzedanych mieszkań. To oznacza, że choć popyt istnieje, to podaż nowych mieszkań nadąża za nim z opóźnieniem, co może prowadzić do wyraźnych zmian w strategiach deweloperów, w tym promocji cenowych, elastyczniejszych warunków zakupowych i większego nacisku na dopasowanie oferty do realnych możliwości finansowych nabywców.
Perspektywy na 2026 rok zależą więc nie tylko od trendów sprzedaży, ale przede wszystkim od dalszego rozwoju sytuacji kredytowej i makroekonomicznej, która zdecyduje, czy rynek zdoła absorbować nadmierną podaż bez poważniejszych zakłóceń. A na razie Rada Polityki Pieniężnej pozostawiał stopy procentowe na tym samym poziomie 4%.
